Back to top

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 3. rész

Több millió hektár termőföld tulajdoni helyzetét rendezheti az Országgyűlés által tavaly elfogadott törvénycsomag. A 2020. évi LXXI. törvény egy teljesen új eljárást vezetett be az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére, hogy az eddiginél jóval gyorsabb és könnyebb megosztást tegyen lehetővé.

Előző cikkeink a témában:

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 1. rész

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 2. rész

Mivel az eljárás a földtulajdonosok rendkívül széles körét érinti, kiemelten fontos az eljárás szabályainak, esetleges jogi buktatóinak megismerése. Cikksorozatunk harmadik, záró részében a bekebelezés szabályait ismertetjük.

A bekebelezés nem egy új jogintézmény, a polgári jogban már ismert: jelenleg is a közös tulajdon megszüntetésének egyik eszköze arra az esetre, ha a földrészlet természetben nem megosztható.

Az újítás annyi, hogy a jogszabály mostantól a földrészletek természetbeni megosztása esetére is kiterjeszti ennek a lehetőségét. A bevezetése komoly társadalmi visszhangot kapott: az érintettek egy része lehetőségként tekint rá, mások viszont tulajdonjoguk csorbításaként élik meg. Egy biztos: ma közel 4 millió bejegyzett földtulajdonos van Magyarországon, akiknek egy jelentős része már rég elhalálozott vagy nem beazonosítható, akik azonban továbbra is tulajdonosként szerepelnek a közhiteles nyilvántartásban.

Ennek az inaktív és jellemzően csekély tulajdoni illetőségekkel rendelkező tulajdonosi körnek a problémáját, és ezáltal a több százezer hektáros parlagon heverő földnek a sorsát harminc évvel a kárpótlási eljárások után most már végképp meg kell oldani.

Ezt a célt és az értelmezhető méretű parcellák kialakítását szolgálja a bekebelezés intézménye, amelynek megismerése kulcsfontosságú az azt indító, illetve elkerülni szándékozó tulajdonosok számára is.

A bekebelezés két típusa

Mindenekelőtt fontos leszögezni, hogy a bekebelezésre két esetben kerülhet sor. Az első, amikor az ingatlan összterülete eléri a területi minimumot (pl. szántó esetében az 1 hektárt), és a megosztásra is sor kerülhet (tehát legalább két olyan tulajdonos van, aki eléri a területi minimumot), azonban a területi minimum alatti tulajdoni hányadokat már nem lehet kimérni, így azokat a tulajdonostárs megszerezheti, bekebelezheti.

A bekebelezésnek van egy másik esete is, mikor a tábla teljes területe összesen nem éri el a területi minimumot (szántó esetében az összterület például csak 5000 m2).

Ugyanez a helyzet abban az esetben is, ha az összterület ugyan eléri a területi minimumot, de csak egy tulajdonos vagy éppenséggel egyik tulajdonostárs sem haladná meg azt.

Az első típus: bekebelezés a megosztás során

Adott tehát egy olyan terület, ahol lehetőség van a kimérésre, mivel legalább két tulajdonos is eléri a területi küszöböt. Ahogy cikksorozatunk előző részeiben is kifejtettem, ilyenkor bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az osztatlan közös tulajdon megszüntetését. A kérelem benyújtását követően az eljárást megindító tulajdonostárs hozzáférést kap az osztóprogramhoz, majd megtörténik a tulajdonostársak és a földhasználók értesítése is, ám a tulajdoni arányok alapján nyilvánvalóvá válik, hogy bizonyos tulajdonosok nem érik el a kiméréshez szükséges területi minimumot. Ebben az esetben a küszöbérték alatti tulajdonostársak területét bármelyik olyan tulajdonostárs magához válthatja, aki legalább 3 éve tulajdonos az adott ingatlanban.

A bekebelezésről a tulajdonostársaknak az egyezségi megállapodásban kell dönteniük.

Fontos kiemelni, hogy a megosztási kérelmet benyújtó tulajdonos helyzeti előnyben van, hiszen ő lesz az, aki a tárgyalás menetét meghatározza, sőt többségi szavazat birtokában a megosztási sorrendet – akár egy személyben is – eldöntheti.

Mi a szabály akkor, ha többen is jelzik a bekebelezési szándékukat?

Ebben az esetben az a tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre, aki a legmagasabb ellenértéket ajánlja. Hogyan és kinek tehető ajánlat, ki mondja meg, hogy melyik a legmagasabb ajánlat? Felmerül az a kérdés is, hogy ki tartja számon a tulajdonostársak pénzbeni ajánlatait, a „licitálást”? Mivel az egyezségi megállapodás szerkesztésére és az osztóprogram használatára a kérelmet benyújtó tulajdonostárs jogosult, így a „licitálást” is ő tartja számon, és ő tünteti fel azt is az egyezségben, hogy a bekebelezés melyik tulajdonostárs részéről történt meg.

Ami ilyen helyzetben javasolható, hogy az ajánlatunkat mind az eljárást kezdeményező tulajdonostárs, mind a bekebelezéssel érintett tulajdonostárs részére küldjük meg tértivevényes levélben,

így egy későbbi jogvita során ezzel már igazolható az általunk tett ajánlat ténye és összege. Ennek akkor lesz jelentősége, ha valaki a törvényi előírásokat felrúgva, a többi ajánlatot figyelmen kívül hagyva szorítja ki a tulajdonostársakat. Ilyen esetben az említett igazolásokkal már sikeresen hivatkozhatunk a bekebelezés semmisségére.

Arra is érdemes röviden kitérni – bár csak ritka esetben fordul majd elő –, hogy mi történik akkor, ha egyik tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni a területi minimum alatti tulajdoni hányadot. Ilyen esetben a bekebelezésre a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles.

Mennyit kell fizetni a bekebelezés ellenértékeként?

Az ellenérték nem lehet kevesebb, mint a www.nfk.gov.hu honlapon szereplő értékbecslési ajánlat, de arra is van lehetőség, hogy az első ajánlat ettől magasabb összeg legyen.

Ha az érintett felek bármelyike vitatná az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet.

Tekintve, hogy ez a piaci alapú értékbecslési díj gyakran a föld értékét is meghaladná, így komoly jelentősége van annak, hogy ennek költségeit ki köteles majd viselni. A jogszabályi rendelkezések alapján az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20 százalékkal meghaladja a honlapon szereplő értékbecslési ajánlat összegét. Minden más esetben az értékbecslő díját a bekebelezendő tulajdonostárs fizeti.

Hogyan kell megfizetni a bekebelezés ellenértékét?

Nincs korlátozva, hogy az ellenérték megfizetését csak készpénzben vagy csak átutalás útján lehet teljesíteni, az viszont elvárás, hogy igazolni kell az ellenérték megfizetését. Amennyiben a bekebelezéssel érintett tulajdonostárs nem ad tájékoztatást arról, hogy milyen számlaszámra kell megfizetni az összeget, úgy ilyen esetben a bekebelezés ellenértékét bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni. Ugyanez a módja a fizetésnek akkor is, ha a tulajdonostárs személye bizonytalan vagy az értesítésére eredménytelenül került sor (erről bővebben cikksorozatunk második részében írtunk).

Amennyiben a letétben lévő összeget a jogosult 15 éven belül nem igényli, abban az esetben azt az állam földvásárlásra használhatja fel.

A bírósági letétbe helyezéshez az összeget az illetékes bíróság (főszabály szerint a bekebelezéssel érintett tulajdonostárs lakóhelye szerinti járásbíróság) letéti számlájára kell befizetni. Fontos, hogy a letevőnek nem elég az összeget elhelyeznie a letéti számlán, kérelmet is be kell nyújtania a bírósághoz a letét elfogadása iránt.

A bekebelezés másik típusa: amikor a teljes ingatlant egyetlen tulajdonostárs veszi tulajdonba

Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő ingatlan, akkor az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Ahogy a megosztásnál is láttuk, úgy ebben az esetben sem előírás, hogy csak olyan tulajdonostárs kezdeményezhetné a bekebelezést, aki eléri a területi minimumot. A bekebelezést ugyanis bármely tulajdonostárs kezdeményezheti.

Fontos, hogy a bekebelezés ezen típusánál nincs szükség előzetes földhivatali kérelemre, nincs osztóprogram és nincs előzetes tényfeljegyzés sem a földhivatalban.

Eltérés az is, hogy a bekebelezés első típusával szemben a kezdeményező tulajdonostárs­nak itt már valamennyi tulajdonostársat írásban, igazolt módon kell értesítenie a bekebelezési szándékáról. Érdemes megemlíteni, hogy az értesítés kötelező tartalmi elemeit teljeskörűen a végrehajtási rendelet 31. §-a sorolja fel. Jelentős eltérés van a bekebelezés első típusához képest abban is, hogy ha több tulajdonostárs jelzi szándékát a bekebelezésre, úgy itt nem a legmagasabb árat kínáló szerzi meg a területet, hanem az ingatlant legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs jogosult a többletszerzésre. Több azonos mértékű használó esetén az ingatlanban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos, míg mindezek egyenlősége esetén a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre.

Az ellenérték összegére, a bírósági letétre vonatkozó szabályok megegyeznek a bekebelezés első típusánál leírtakkal.

Hogyan előzhető meg a bekebelezés?

Az első és legfontosabb alternatíva, hogy a bekebelezéssel érintett tulajdonostársak dönthetnek úgy, hogy közös tulajdonban maradnak. Ha közösen már elérik a területi minimumot, úgy a bekebelezésre sem kerülhet sor. Erről az egyezségi megállapodásban kell rendelkezni, azonban ilyen igény esetén a többi tulajdonostárs is köteles azt figyelembe venni.

Másik opció, hogy az érintett személy további tulajdoni hányadok megvásárlásával éri el a területi minimumot. Az adásvétel vagy az ajándékozás hatósági jóváhagyását a bekebelezést megelőzően kell megindítani, és annak lezárultáig a közös tulajdon megszüntetése sem kezdődhet meg.

Nincs lehetőség a megosztásra (egyúttal a bekebelezésre sem) az olyan földek esetében, amelyek telekalakítási eljárás alatt állnak,

de akkor sem indulhat kimérés, ha földminősítési eljárást folytatnak (pl. a művelési ág megváltozása miatt) vagy térképezési, területszámítási hiba kijavítása van folyamatban. Tilos a megosztás akkor is, ha valamely tulajdoni hányadra vonatkozóan a tulajdonátruházás hatósági jóváhagyása van folyamatban.

Az itt ismertetett lehetőségek a bekebelezés első típusával, a megosztás során történő bekebelezéssel szemben nyújthatnak megoldást. A bekebelezés második típusa esetén, tehát amikor egy személy veszi tulajdonba a teljes ingatlant, már jóval szűkebb mozgástér van a bekebelezés megakadályozására. Erre az esetre is vannak garanciális szabályok:

az értesítési kötelezettség elmulasztása vagy az eljárási szabályok megsértése ugyanis a bekebelezés semmisségét vonja maga után.

Amire mindenképp figyeljünk

A jogszabály szövegéből egyértelműen kitűnik, hogy a bekebelezésre akár egyoldalú nyilatkozattal is sor kerülhet, azonban ezt is közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat hiányában a bejegyzési kérelmet a földhivatal érdemi vizsgálat nélkül utasítja el.

Nincs akadálya viszont annak, hogy az állami tulajdoni hányad kerüljön bekebelezésre.

A jogszabály egyetlen kivételt nevesít ez alól: amennyiben a földrészleten sírhely található, a bekebelezésre kizárólag az állam jogosult.

Fontos, hogy a bekebelező tulajdonostárs részéről is indokolt az óvatosság: amennyiben a bekebelezéssel érintett tulajdoni hányadot például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog terheli, úgy a bekebelezéssel ezek a korlátolt dologi jogok nem szűnnek meg automatikusan. Egy gyakorlati példával élve akár az is előfordulhat, hogy ha a korábbi tulajdonos nem törleszti a hitelét, úgy a bekebelezett ingatlant végrehajtás alá vonják – úgy, hogy annak már új tulajdonosa van. Az özvegyi holtig tartó haszonélvezeti jog esetén ez praktikusan azt jelenti, hogy a bekebelezést követően továbbra is a haszonélvezőt illeti meg a haszonbérbe adás joga és a haszonbér összege is.

Javaslom, hogy ugyanúgy értesítsük ki a bejegyzett jogosultat a belekebelezési igényről, és vessük fel neki a követelés kielégítésének lehetőségét.

Jóváhagyása esetén ugyanis már tehermentesen kerülhet sor a bekebelezésre.

Dr. Cseh Tibor András

szakmai titkár, MAGOSZ

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2021/11 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

Folytatódik a Magyarok Kenyere program

Az idei rendezvénysorozat a Tisza parti vajdasági városban, Zentán kezdődött, a búzavetés megszentelésével. A Magyarok Kenyere – 15 millió búzaszem program Kárpát-medencei ünnepségén Potápi Árpád János, a Miniszterelnökség nemzetpolitikáért felelős államtitkára azt mondta, a magyarság a mostaninál sokkal nagyobb nehézségeket is túlélt, de mindig újra tudta kezdeni – és ez most is így lesz.

Megtiltanák az oroszlánok tenyésztését vadászat és kölyöksimogatás céljára Dél-Afrikában

Megtiltanák az oroszlánok tenyésztését vadászat és kölyöksimogatás céljára Dél-Afrikában egy új tervezet szerint.

Ismét összeült a Nemzeti Állatvédelmi Tanács

Magyarországot öt éven belül Európa élmezőnyébe kívánjuk juttatni az állatvédelem területén, ezt a célt támogatja a Nemzeti Állatvédelmi Tanács megalakulása is – jelentette ki a Nemzeti Állatvédelmi Program megújításért és végrehajtásáért felelős miniszteri biztos a testület ülésén.

A kisebb szántóföldi kultúrák növényvédelme

A cukorrépa, a szója, a szárazborsó és a zöldborsó növényvédő szeres kezelésére vonatkozó adatok megosztásával szeretné segíteni ezúttal a Kleffmann és Partner Kft. a gazdálkodókat.

Kiváltható-e a silókukorica?

Hogyan hat a klímaváltozás a takarmánytermesztésre, illetve a mérsékelten szárazságtűrő silókukorica mellett milyen egyéb kultúrákhoz fordulhatunk? Cikkünkben megvilágítjuk a probléma mibenlétét, és a szárazságtűrő alternatívákkal kapcsolatban felmerülő kérdésekre is választ adunk.

Fiatalok szemléletmódja lehet a vállalatok jövője

Az alma materből kikerülő frissdiplomások agráriumban való elhelyezkedése nem kis kihívás elé állítják a fiatalokat. A cégek többsége elvárja a több éves szakmai tapasztalatot és idegennyelv-ismeretet, ugyanakkor a mai világ megköveteli az ifjúság új szemlélet- és gondolkodásmódját, amit a vállalatok a piaci versenyképességben tudnának kamatoztatni.

A mezőgazdaság versenyképességét is javíthatja a drónok használatának elterjedése

A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) alapító tagként részt vesz a Magyarországi Drón Koalícióban, amely május 4-én alakult meg. A drónok használata a mezőgazdaság versenyképességének növekedéséhez is hozzájárulhat, az új technológiák elterjesztését a NAK is segíti tagjai körében.

Értéktőzsde - Kötik a takarmánykukoricát

A Budapesti Értéktőzsde (BÉT) árupiaci szekciójában az április 23–29. közötti öt tőzsdenapon az ISCC NUTS II fenntartható takarmánykukorica májusi jegyzése 74 000 forint/tonna (–1000 forint) volt.

Napraforgó tányérdeformációi és torzképződményei

Egyes évjáratokban visszatérő jelenség a napraforgótányér élettani eredetű deformációja, torzulása. A tányérvirágzat kaszat felőli oldalán megjelenő „tumorszerű” pikkelylevél-kinövések, a tányér hasadása, a hasadás közelében gyakran előforduló nyelvesvirág-tömörülés, stb.

Orvvadászt ítélt börtönbüntetésre a bíróság Debrecenben

Folytatólagosan elkövetett orvvadászat miatt egy év nyolc hónap börtönbüntetésre ítélt a Debreceni Járásbíróság egy férfit, aki légpuskájával több állatot is elejtett Debrecen külterületén - közölte a Debreceni Törvényszék szóvivője szerdán az MTI-vel.