Back to top

Változások a földforgalmi szabályozásban

Ahogy azt megszokhattuk már, az év vége mindig nagyüzem a törvényalkotásban. Tavaly sem volt ez másként, hiszen az őszi ülésszak zárószavazásán számos törvénymódosításról döntött a Parlament, érintve többek között a földforgalmi szabályozást, az osztatlan közös tulajdon témakörét vagy például a haszonélvezeti jogokat.

Az elmúlt évekhez hasonlóan a jogszabályi változások elsősorban a visszaélések megakadályozását célozták, újabb és újabb kiskapukat zárva be a törvény erejével. Az új törvényi rendelkezések célja emellett az eljárás észszerűsítése is volt, valós igény és a bírósági joggyakorlat alapján, például az elővásárlási jogosultság igazolásában. Lássuk tehát, hogy melyek a legfontosabb földügyi változások, és mikortól kell azokat alkalmazni!

Az adásvételi szerződést már nem a jegyzőhöz, hanem a földhivatalhoz kell benyújtani.

Jól ismert szabály volt az adásvételt kötő felek számára, hogy a szerződést elsőként a település jegyzőjének kellett személyesen átadni, aki gondoskodott a szerződés kifüggesztéséről, míg a földhivatal csak a 60 napos kifüggesztés végén kapcsolódott be az eljárásba. Így sajnos gyakran előfordult, hogy sokszor csak hónapokkal később derült fény a megállapodás semmisségére vagy egy olyan hibára (például a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépésére), amely a teljes szerződés megtagadását vonta maga után. Arra is volt példa, hogy maga a vevő (!) jelezte a szerződés semmisségét a földhivatalnak, mivel időközben mások megelőzték volna őt a rangsorban. Éppen ezeket a problémákat kezeli az a módosítás, miszerint a megkötött szerződést elsőként a földhivatalhoz kell majd benyújtani, így az esetleges jogi hibákat már az eljárás legelején kiszűrheti a földhivatal.

A kifüggesztés és a jóváhagyási eljárás folyamata – az előzetes földhivatali vizsgálaton túl – már a megszokott módon folytatódik, tehát a jegyző gondoskodik a hirdetményi közlésről, majd jön a kamarai állásfoglalás stb.

Fontos, hogy ugyanez a logika lesz irányadó a haszonbérleti szerződések jóváhagyásakor is.

Egyszerűbb lesz az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolása

Ismert, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolására is, előírva, hogy minden egyes dokumentumot csatolni kell az elővételi nyilatkozatunkhoz. Az előírásoktól jelenleg nem lehet eltérni, de az elmúlt időszak tapasztalatai alapján indokolt enyhíteni a szabályozás szigorán. A mostani módosítás alapján már nem lesz szükséges az olyan igazolásokat csatolni, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként már tartalmaz. Hogy mit értünk ez alatt? Említhetnénk a helyben lakó szomszéd státuszát és annak igazolását, de például a takarmányvállalkozások adatbázisa és az ENAR is közhiteles nyilvántartásnak minősül. Utóbbi kapcsán fontos megemlíteni, hogy mivel az állatsűrűség megállapításához további számítások is szükségesek, ezért a joggyakorlat kialakulásáig továbbra is az igazolás megkérését javaslom.

Szigorodnak az egybefoglalt vételár és az egybefoglalt haszonbér szabályai

Ha a vevő szempontjából nézzük a dolgot, az egybefoglalt vételárnak van egy nagy előnye. Ha ugyanis több földet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek, arra az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak rájelentkezni, ami egy százmilliós adásvételi szerződésnél már jelentősen csökkentheti a potenciális rájelentkezők számát.

A gyakorlatban sokszor éppen ezt a szabályt használták fel a helybeli gazdák távoltartására, például olyan földeket is összekapcsolva, amelyek gazdasági értelemben nincsenek egymással kapcsolatban.

Az új előírások alapján több földrészlet egybefoglalt vételáron történő értékesítésére már csak akkor kerülhet sor, ha (1) azok egymással szomszédosak vagy (2) ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő.

Kevesebb visszaélés lesz az osztatlan közös tulajdonnál is

Trükközésre használták egyesek az osztatlan közös tulajdon speciális szabályozását is. Sem mások elővásárlási jogával, sem a hatósági jóváhagyással nem kellett ugyanis törődnie annak a vevőnek, aki tulajdonostársként a teljes területet megvásárolta. Nem kellett tehát mást tenni a helybeli gazdák kijátszására, mint becserélni magunkat egy parcellába és már vásárolhattuk is meg a teljes területet.

Az ilyen esetek legtöbbször az ügyészség látókörét sem kerülték el, de a Földforgalmi törvényben is szükségessé vált a szigorítás:

mostantól a vevőnek legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie, így már nincs lehetőség a szabályok kijátszására (vagy legalábbis jóval hosszabb idő szükséges hozzá).

Mikortól kell alkalmazni az említett szabályokat?

Az új szabályok lépcsőzetesen lépnek majd hatályba.

2022. január 1-től kell alkalmazni:

  • az egybefoglalt vételár szabályait;
  • az előzetes földhivatali vizsgálatra vonatkozó rendelkezéseket;
  • a közhiteles nyilvántartás figyelembevételét az elővásárlási és előhaszonbérleti jogoknál;
  • a haszonbér vizsgálatának és a bérleti díj megfizetésének új szabályait;
  • a törölt haszonélvezetek esetleges visszajegyzését.

2022. július 1-jétől:

  • a NAK ügyféli jogállását és perképességét a haszonbér vizsgálata kapcsán.

2023. február 1-jétől:

  • a földhivatali ügyintézésre már kizárólag elektronikusan lesz lehetőség.

Az igazán komoly változások a haszonbérleteknél jönnek

Szinte nincs olyan régiója az országnak, ahonnan ne jelezték volna a haszonbérleti díjak irreális, már-már kigazdálkodhatatlan emelkedését. Hogy ebből mennyit fizetnek ki ténylegesen a bérbeadó számára, az már egy teljesen más kérdés, álláspontom szerint az ilyen túlárazott díjak sokszor csak papíron léteznek. A legégetőbb törvényi változásokra tehát most a haszonbérleti díjak kapcsán volt szükség, ami 3+1 kiemelt intézkedésre ösztönözte a jogalkotót.

1) A földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítására.

2) A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a magasabb AK-érték, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.

Fontos, hogy a bizonyítási sorrend is megváltozik, hiszen az átlagos haszonbértől való eltérést már előre, a szerződésben indokolnia kell a feleknek.

3) A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara a haszonbérletek jóváhagyása során is erős jogosultságokat kap. Amennyiben a kamara – a gazdától, TAB-tól, falugazdásztól stb. – olyan kifüggesztett szerződésről értesül, amelyben túlzó mértékű haszonbér van kikötve, úgy hivatalosan is jelezheti ezt a földhivatalnak, sőt ilyen esetben már perképesség is megilleti a NAK-ot.

+1) A haszonbért mostantól banki át­­utalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. Fontos, hogy ezt felmenő rendszerben kell majd alkalmazni (a visszamenőleges hatályú jogalkotás tilalma miatt), de kivétel lesz ez alól például az 1 hektár alatti terület bérbeadása vagy a hozzátartozók közötti szerződés is, és nem kell majd utalni a saját cégünknek bérbe adott föld után sem.

A 2014-ben törölt haszonélvezetek visszajegyzése

Népszerű konstrukció volt az új Földforgalmi törvényt megelőző időkben, hogy a zsebszerződések biztosítékaként haszonélvezeti jogot jegyeztek be a területre, mindezt családon kívüli, sokszor külföldi személyek javára.

Ezzel a kiskapuval elsősorban a nyugati szomszédaink állampolgárai éltek, hiszen 2013 előtt a földvásárlás lehetősége számukra csak korlátozottan volt lehetséges. 2014-ben viszont a „nem közeli hozzátartozók” között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog – mindenfajta kompenzáció nélkül – a törvény erejénél fogva megszűnt.

A törléseket az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította, és kötelezte Magyarországot az érintett haszonélvezetek visszajegyzésére. Nagy változásokra viszont ne számítsunk egy most elfogadott törvényi rendelkezésnek köszönhetően, hiszen ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Arra pedig, hogy ki számít jóhiszeműnek, az ominózus uniós bírósági döntés időpontja, azaz 2018. március 6-a szolgál támpontul. Aki ezen dátum előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak a törvényjavaslat alapján vélelmezni kell a jóhiszeműségét, vagyis a haszonélvezeti jog visszajegyzésére az ő földje esetében nem kerülhet sor.

Dr. Cseh Tibor András

megbízott főtitkár

Magosz

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2022/1 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

Az aszálykárt is túl kellene élni

A Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetségének információi szerint is jelentős károkat okoz az aszály a szántóföldi növénytermesztőknek. Máhr Andrással, a MOSZ főtitkárhelyettesével és Csősz Tiborral, a MOSZ tanácsosával arról beszélgettünk, milyen károk keletkeztek és mivel kell szembenézniük a termelőknek.

Talajgyakorlat az AXIÁL és a Phylazonit vezényletével

Az AXIÁL és a Phylazonit július végén-augusztus elején öt különböző helyszínen szervezett nyári roadshow-t, amelyeken szakértők bevonásával a talaj termőképességének javítását és megőrzését vették górcső alá.

A mezőgazdaságról Bálványoson

Július 19–24. között tartották Tusnádon a 31. a Bálványosi Nyári Szabadegyetemet és Diáktábort, közismert nevén a Tusványost. Idén több mint 400 programmal, tizenegy koncerttel és sok más kikapcsolódási lehetőséggel várták a látogatókat.

Fantasztikus új felfedezés segítheti a növényeket az aszály elviselésében

Az Ausztrál Nemzeti Egyetem (ANU) és a James Cook Egyetem (JCU) olyan finom természetes mechanizmust fedeztek fel, mellyel csökkenthető a növények vízvesztése, miközben a szén-dioxid felvétel változatlan marad – ez különösen fontos a fotoszintézishez, ami meghatározza a növekedést és a terméshozamot is.

Az erdő a jövőnk záloga

Mi a kapcsolat az ombudsman és az erdőgazdálkodás között? Az Országgyűlés által hat évre választott közjogi tisztségviselő felügyeli, hogy ne sérülhessenek az emberek alkotmányos jogai. Munkájának szerves része a jövő nemzedékeinek védelme is. Ez utóbbi nem képzelhető el a fenntarthatóságra törekvés nélkül, aminek tudvalevően az erdőgazdálkodók az élharcosai.

Cél az agrárium gyors megsegítése

Magyarországon a hosszú ideje fennálló tartós csapadékhiány miatt az év végére az aszálykárral érintett területek nagysága elérheti az egymillió hektárt, ami az összes hazai termőföldünk 20 százaléka mondta Nagy István agrárminiszter Újszilváson, ahol ismertette azt az intézkedés sorozatot, amellyel a kormány a rendkívüli helyzetben a gazdákat kívánja támogatni.

Kamatozó nehézségek a malomiparban

Mit hozott a malmosok számára a bibliai mértékű aszály és a közelben zajló háború? Vajon ezek jelentik-e a legnagyobb veszélyt és nehézséget a gabonafeldolgozók számára, vagy jöhet még valami más, ami még sötétebbé teszi a fekete levest? Lakatos Zoltánt, a Hajdú Gabona Zrt. elnök-vezérigazgatóját, a Malmosok Szövetségének tiszteletbeli elnökét kérdeztük.

Hétszáz bejelentés egyetlen kárbecslőnek

Mintegy egymillió hektár szántóterületet érint az idei, rendkívüli aszály az országban. A szaktárca, illetve a veszélyhelyzeti operatív törzs több intézkedést is hozott már a gazdálkodók érdekében, egyebek mellett a kárelőleg eszközének alkalmazásával a biztosítói kártérítések soron kívüli kifizetéséről is döntött.

Jól fejlődik a cukorrépa, de hiányolja az esőt

Svájcban ígéretesen kezdődött 2022 a cukorrépa-termesztés szempontjából. Az enyhe és száraz tél után a lehető legjobb körülmények között tudták elvetni a cukorrépát március második felében.

Spanyolország az ukrán gabona vasúti szállításának hatékonyságát teszteli

Spanyolország az ukrán gabona vasúti szállításának hatékonyságát teszteli egy 600 tonnás kukoricaszállítmánnyal, amely a tervek szerint szeptember elején érkezhet Barcelonába a lengyel-ukrán határról - jelentette be a spanyol közlekedési minisztérium szerdán.