Back to top

Változások a földforgalmi szabályozásban

Ahogy azt megszokhattuk már, az év vége mindig nagyüzem a törvényalkotásban. Tavaly sem volt ez másként, hiszen az őszi ülésszak zárószavazásán számos törvénymódosításról döntött a Parlament, érintve többek között a földforgalmi szabályozást, az osztatlan közös tulajdon témakörét vagy például a haszonélvezeti jogokat.

Az elmúlt évekhez hasonlóan a jogszabályi változások elsősorban a visszaélések megakadályozását célozták, újabb és újabb kiskapukat zárva be a törvény erejével. Az új törvényi rendelkezések célja emellett az eljárás észszerűsítése is volt, valós igény és a bírósági joggyakorlat alapján, például az elővásárlási jogosultság igazolásában. Lássuk tehát, hogy melyek a legfontosabb földügyi változások, és mikortól kell azokat alkalmazni!

Az adásvételi szerződést már nem a jegyzőhöz, hanem a földhivatalhoz kell benyújtani.

Jól ismert szabály volt az adásvételt kötő felek számára, hogy a szerződést elsőként a település jegyzőjének kellett személyesen átadni, aki gondoskodott a szerződés kifüggesztéséről, míg a földhivatal csak a 60 napos kifüggesztés végén kapcsolódott be az eljárásba. Így sajnos gyakran előfordult, hogy sokszor csak hónapokkal később derült fény a megállapodás semmisségére vagy egy olyan hibára (például a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépésére), amely a teljes szerződés megtagadását vonta maga után. Arra is volt példa, hogy maga a vevő (!) jelezte a szerződés semmisségét a földhivatalnak, mivel időközben mások megelőzték volna őt a rangsorban. Éppen ezeket a problémákat kezeli az a módosítás, miszerint a megkötött szerződést elsőként a földhivatalhoz kell majd benyújtani, így az esetleges jogi hibákat már az eljárás legelején kiszűrheti a földhivatal.

A kifüggesztés és a jóváhagyási eljárás folyamata – az előzetes földhivatali vizsgálaton túl – már a megszokott módon folytatódik, tehát a jegyző gondoskodik a hirdetményi közlésről, majd jön a kamarai állásfoglalás stb.

Fontos, hogy ugyanez a logika lesz irányadó a haszonbérleti szerződések jóváhagyásakor is.

Egyszerűbb lesz az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolása

Ismert, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolására is, előírva, hogy minden egyes dokumentumot csatolni kell az elővételi nyilatkozatunkhoz. Az előírásoktól jelenleg nem lehet eltérni, de az elmúlt időszak tapasztalatai alapján indokolt enyhíteni a szabályozás szigorán. A mostani módosítás alapján már nem lesz szükséges az olyan igazolásokat csatolni, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként már tartalmaz. Hogy mit értünk ez alatt? Említhetnénk a helyben lakó szomszéd státuszát és annak igazolását, de például a takarmányvállalkozások adatbázisa és az ENAR is közhiteles nyilvántartásnak minősül. Utóbbi kapcsán fontos megemlíteni, hogy mivel az állatsűrűség megállapításához további számítások is szükségesek, ezért a joggyakorlat kialakulásáig továbbra is az igazolás megkérését javaslom.

Szigorodnak az egybefoglalt vételár és az egybefoglalt haszonbér szabályai

Ha a vevő szempontjából nézzük a dolgot, az egybefoglalt vételárnak van egy nagy előnye. Ha ugyanis több földet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek, arra az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak rájelentkezni, ami egy százmilliós adásvételi szerződésnél már jelentősen csökkentheti a potenciális rájelentkezők számát.

A gyakorlatban sokszor éppen ezt a szabályt használták fel a helybeli gazdák távoltartására, például olyan földeket is összekapcsolva, amelyek gazdasági értelemben nincsenek egymással kapcsolatban.

Az új előírások alapján több földrészlet egybefoglalt vételáron történő értékesítésére már csak akkor kerülhet sor, ha (1) azok egymással szomszédosak vagy (2) ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő.

Kevesebb visszaélés lesz az osztatlan közös tulajdonnál is

Trükközésre használták egyesek az osztatlan közös tulajdon speciális szabályozását is. Sem mások elővásárlási jogával, sem a hatósági jóváhagyással nem kellett ugyanis törődnie annak a vevőnek, aki tulajdonostársként a teljes területet megvásárolta. Nem kellett tehát mást tenni a helybeli gazdák kijátszására, mint becserélni magunkat egy parcellába és már vásárolhattuk is meg a teljes területet.

Az ilyen esetek legtöbbször az ügyészség látókörét sem kerülték el, de a Földforgalmi törvényben is szükségessé vált a szigorítás:

mostantól a vevőnek legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie, így már nincs lehetőség a szabályok kijátszására (vagy legalábbis jóval hosszabb idő szükséges hozzá).

Mikortól kell alkalmazni az említett szabályokat?

Az új szabályok lépcsőzetesen lépnek majd hatályba.

2022. január 1-től kell alkalmazni:

  • az egybefoglalt vételár szabályait;
  • az előzetes földhivatali vizsgálatra vonatkozó rendelkezéseket;
  • a közhiteles nyilvántartás figyelembevételét az elővásárlási és előhaszonbérleti jogoknál;
  • a haszonbér vizsgálatának és a bérleti díj megfizetésének új szabályait;
  • a törölt haszonélvezetek esetleges visszajegyzését.

2022. július 1-jétől:

  • a NAK ügyféli jogállását és perképességét a haszonbér vizsgálata kapcsán.

2023. február 1-jétől:

  • a földhivatali ügyintézésre már kizárólag elektronikusan lesz lehetőség.

Az igazán komoly változások a haszonbérleteknél jönnek

Szinte nincs olyan régiója az országnak, ahonnan ne jelezték volna a haszonbérleti díjak irreális, már-már kigazdálkodhatatlan emelkedését. Hogy ebből mennyit fizetnek ki ténylegesen a bérbeadó számára, az már egy teljesen más kérdés, álláspontom szerint az ilyen túlárazott díjak sokszor csak papíron léteznek. A legégetőbb törvényi változásokra tehát most a haszonbérleti díjak kapcsán volt szükség, ami 3+1 kiemelt intézkedésre ösztönözte a jogalkotót.

1) A földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítására.

2) A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a magasabb AK-érték, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.

Fontos, hogy a bizonyítási sorrend is megváltozik, hiszen az átlagos haszonbértől való eltérést már előre, a szerződésben indokolnia kell a feleknek.

3) A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara a haszonbérletek jóváhagyása során is erős jogosultságokat kap. Amennyiben a kamara – a gazdától, TAB-tól, falugazdásztól stb. – olyan kifüggesztett szerződésről értesül, amelyben túlzó mértékű haszonbér van kikötve, úgy hivatalosan is jelezheti ezt a földhivatalnak, sőt ilyen esetben már perképesség is megilleti a NAK-ot.

+1) A haszonbért mostantól banki át­­utalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. Fontos, hogy ezt felmenő rendszerben kell majd alkalmazni (a visszamenőleges hatályú jogalkotás tilalma miatt), de kivétel lesz ez alól például az 1 hektár alatti terület bérbeadása vagy a hozzátartozók közötti szerződés is, és nem kell majd utalni a saját cégünknek bérbe adott föld után sem.

A 2014-ben törölt haszonélvezetek visszajegyzése

Népszerű konstrukció volt az új Földforgalmi törvényt megelőző időkben, hogy a zsebszerződések biztosítékaként haszonélvezeti jogot jegyeztek be a területre, mindezt családon kívüli, sokszor külföldi személyek javára.

Ezzel a kiskapuval elsősorban a nyugati szomszédaink állampolgárai éltek, hiszen 2013 előtt a földvásárlás lehetősége számukra csak korlátozottan volt lehetséges. 2014-ben viszont a „nem közeli hozzátartozók” között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog – mindenfajta kompenzáció nélkül – a törvény erejénél fogva megszűnt.

A törléseket az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította, és kötelezte Magyarországot az érintett haszonélvezetek visszajegyzésére. Nagy változásokra viszont ne számítsunk egy most elfogadott törvényi rendelkezésnek köszönhetően, hiszen ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Arra pedig, hogy ki számít jóhiszeműnek, az ominózus uniós bírósági döntés időpontja, azaz 2018. március 6-a szolgál támpontul. Aki ezen dátum előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak a törvényjavaslat alapján vélelmezni kell a jóhiszeműségét, vagyis a haszonélvezeti jog visszajegyzésére az ő földje esetében nem kerülhet sor.

Dr. Cseh Tibor András

megbízott főtitkár

Magosz

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2022/1 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

A kisállattápok ökológiai lábnyoma

Az Egyesült Királyság területének a kétszeresét kitevő termőföldet használunk kisállateledelek előállítására, számították ki brit kutatók. Az éves kisállateledel-forgalom szénlábnyomának elemzéséből az is kiderült, hogy ennek a mennyiségnek az előállítása során több üvegházhatású keletkezik, mint sok ország – például Mozambik vagy a Fülöp-szigetek – kibocsátása.

Miért hibridizálják a búzát?

A BASF kutatói olyan búzafajták létrehozásán dolgoznak, amelyek magasabb hozamra képesek, mint a jelenlegi fajták és ellenállóbbak a környezeti hatásokkal és károsítókkal szemben. A cég kutatói sajtótájékoztatóján Edward Souza beszélt az eredményekről. Jelenleg a világon 770 millió tonna búzát termelünk, de a jövőben több mint 50%-kal többre lesz szükség a világ növekvő népességének ellátásához.

Őshonos fajták gazdasága

A Keszler Családi Gazdaság nem más, mint egy jókora, régimódi „falusi hátsó udvar” – mintegy háromszáz „lakóval”: marha, mangalica, juh, kecske, liba, tyúk és társaik élnek itt. Szintén érdemes megemlíteni a gyümölcsöst, mert őshonos magyar barackfajták is vannak benne, vagy az Otellóból és Izabellából álló „szőlőbirtokot”.

Francia bagett háború

Franciaországban az infláció a bagett árát is elérte. Az egyik francia élelmiszerlánc befagyasztotta az első számú kedvenc kenyérfélének az árát. A molnárok és pékek felzúdultak.

A napraforgók titkos mintázata az aszály ellen is véd

Régóta tudjuk, hogy a virágok UV fény alatt teljesen máshogy néznek ki, mint ahogy az emberi szem érzékeli őket. Sok virágon "célkereszt" van, mely segíti a beporzásukat. Azonban néhány tudós a napraforgókat vizsgálva azt vette észre, hogy virágonként eltér a mintázat.

Új törvény a gazdaságátadásról

Első olvasatra talán sokkolónak tűnhet, de mostanra már minden harmadik magyar gazda a nyugdíjaskorba lépett. Ha belegondolunk, arról a generációról van szó, amelyik a rendszerváltozás idején vállalkozást indított és mára jellemzően egy jól működő gazdaságot tud átadni. Éppen őket segíti az az új törvény, amely az agrárgazdaságok sokkal egyszerűbb átadását teszi lehetővé.

A tőzsdére is kihat a rossz floridai narancstermés

Az amerikai mezőgazdasági minisztérium (USDA) szerint Floridában a második világháború vége óta a legalacsonyabb lehet a narancstermés - írta hétfőn a The Wall Street Journal.

Tovább gyorsult a mezőgazdasági felvásárlási árak emelkedése

Tavaly novemberben tovább gyorsult a mezőgazdasági felvásárlási árak emelkedése, átlagosan 27,2 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbiakat az októberi 26,1 százalékos drágulás után.

Akik látnak benne jövőt

A munkaerő hiánya mellett gyakran azért szűnik meg egy régóta működő kertészet, mert a nyugdíjba vonuló tulajdonosok családon belül nem tudják átadni a céget, és vevő sincsen rá. A fiatalok többségét ugyanis nem vonzza ez a tevékenység. Szerencsére vannak kivételek, jó példák.

Számos ágazatban alkalmazhatók

A drónok nemcsak hasznosak, de egyre népszerűbbek is a precíziós gazdálkodásban. Jelentősen megkönnyítik a munkavégzést úgy, hogy közben számos adatot gyűjthetünk az adott növénykultúrákról. De nemcsak a mezőgazdaságban, a vadgazdálkodásban is remekül alkalmazhatók a kiegészítő eszközök segítségével. Túlzások nélkül kijelenthető, a jövő eszköze lehet a modern gazdálkodásban.