Az elmúlt évekhez hasonlóan a jogszabályi változások elsősorban a visszaélések megakadályozását célozták, újabb és újabb kiskapukat zárva be a törvény erejével. Az új törvényi rendelkezések célja emellett az eljárás észszerűsítése is volt, valós igény és a bírósági joggyakorlat alapján, például az elővásárlási jogosultság igazolásában. Lássuk tehát, hogy melyek a legfontosabb földügyi változások, és mikortól kell azokat alkalmazni!
Jól ismert szabály volt az adásvételt kötő felek számára, hogy a szerződést elsőként a település jegyzőjének kellett személyesen átadni, aki gondoskodott a szerződés kifüggesztéséről, míg a földhivatal csak a 60 napos kifüggesztés végén kapcsolódott be az eljárásba. Így sajnos gyakran előfordult, hogy sokszor csak hónapokkal később derült fény a megállapodás semmisségére vagy egy olyan hibára (például a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépésére), amely a teljes szerződés megtagadását vonta maga után. Arra is volt példa, hogy maga a vevő (!) jelezte a szerződés semmisségét a földhivatalnak, mivel időközben mások megelőzték volna őt a rangsorban. Éppen ezeket a problémákat kezeli az a módosítás, miszerint a megkötött szerződést elsőként a földhivatalhoz kell majd benyújtani, így az esetleges jogi hibákat már az eljárás legelején kiszűrheti a földhivatal.
Fontos, hogy ugyanez a logika lesz irányadó a haszonbérleti szerződések jóváhagyásakor is.
Egyszerűbb lesz az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolása
Ismert, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolására is, előírva, hogy minden egyes dokumentumot csatolni kell az elővételi nyilatkozatunkhoz. Az előírásoktól jelenleg nem lehet eltérni, de az elmúlt időszak tapasztalatai alapján indokolt enyhíteni a szabályozás szigorán. A mostani módosítás alapján már nem lesz szükséges az olyan igazolásokat csatolni, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként már tartalmaz. Hogy mit értünk ez alatt? Említhetnénk a helyben lakó szomszéd státuszát és annak igazolását, de például a takarmányvállalkozások adatbázisa és az ENAR is közhiteles nyilvántartásnak minősül. Utóbbi kapcsán fontos megemlíteni, hogy mivel az állatsűrűség megállapításához további számítások is szükségesek, ezért a joggyakorlat kialakulásáig továbbra is az igazolás megkérését javaslom.
Szigorodnak az egybefoglalt vételár és az egybefoglalt haszonbér szabályai
Ha a vevő szempontjából nézzük a dolgot, az egybefoglalt vételárnak van egy nagy előnye. Ha ugyanis több földet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek, arra az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak rájelentkezni, ami egy százmilliós adásvételi szerződésnél már jelentősen csökkentheti a potenciális rájelentkezők számát.
Az új előírások alapján több földrészlet egybefoglalt vételáron történő értékesítésére már csak akkor kerülhet sor, ha (1) azok egymással szomszédosak vagy (2) ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő.
Kevesebb visszaélés lesz az osztatlan közös tulajdonnál is
Trükközésre használták egyesek az osztatlan közös tulajdon speciális szabályozását is. Sem mások elővásárlási jogával, sem a hatósági jóváhagyással nem kellett ugyanis törődnie annak a vevőnek, aki tulajdonostársként a teljes területet megvásárolta. Nem kellett tehát mást tenni a helybeli gazdák kijátszására, mint becserélni magunkat egy parcellába és már vásárolhattuk is meg a teljes területet.
mostantól a vevőnek legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie, így már nincs lehetőség a szabályok kijátszására (vagy legalábbis jóval hosszabb idő szükséges hozzá).
Mikortól kell alkalmazni az említett szabályokat?Az új szabályok lépcsőzetesen lépnek majd hatályba. 2022. január 1-től kell alkalmazni:
2022. július 1-jétől:
2023. február 1-jétől:
|
Az igazán komoly változások a haszonbérleteknél jönnek
Szinte nincs olyan régiója az országnak, ahonnan ne jelezték volna a haszonbérleti díjak irreális, már-már kigazdálkodhatatlan emelkedését. Hogy ebből mennyit fizetnek ki ténylegesen a bérbeadó számára, az már egy teljesen más kérdés, álláspontom szerint az ilyen túlárazott díjak sokszor csak papíron léteznek. A legégetőbb törvényi változásokra tehát most a haszonbérleti díjak kapcsán volt szükség, ami 3+1 kiemelt intézkedésre ösztönözte a jogalkotót.
1) A földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítására.
2) A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a magasabb AK-érték, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.
3) A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara a haszonbérletek jóváhagyása során is erős jogosultságokat kap. Amennyiben a kamara – a gazdától, TAB-tól, falugazdásztól stb. – olyan kifüggesztett szerződésről értesül, amelyben túlzó mértékű haszonbér van kikötve, úgy hivatalosan is jelezheti ezt a földhivatalnak, sőt ilyen esetben már perképesség is megilleti a NAK-ot.
+1) A haszonbért mostantól banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. Fontos, hogy ezt felmenő rendszerben kell majd alkalmazni (a visszamenőleges hatályú jogalkotás tilalma miatt), de kivétel lesz ez alól például az 1 hektár alatti terület bérbeadása vagy a hozzátartozók közötti szerződés is, és nem kell majd utalni a saját cégünknek bérbe adott föld után sem.
A 2014-ben törölt haszonélvezetek visszajegyzése
Népszerű konstrukció volt az új Földforgalmi törvényt megelőző időkben, hogy a zsebszerződések biztosítékaként haszonélvezeti jogot jegyeztek be a területre, mindezt családon kívüli, sokszor külföldi személyek javára.
A törléseket az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította, és kötelezte Magyarországot az érintett haszonélvezetek visszajegyzésére. Nagy változásokra viszont ne számítsunk egy most elfogadott törvényi rendelkezésnek köszönhetően, hiszen ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Arra pedig, hogy ki számít jóhiszeműnek, az ominózus uniós bírósági döntés időpontja, azaz 2018. március 6-a szolgál támpontul. Aki ezen dátum előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak a törvényjavaslat alapján vélelmezni kell a jóhiszeműségét, vagyis a haszonélvezeti jog visszajegyzésére az ő földje esetében nem kerülhet sor.
Dr. Cseh Tibor András
megbízott főtitkár
Magosz