Back to top

Változások a földforgalmi szabályozásban

Ahogy azt megszokhattuk már, az év vége mindig nagyüzem a törvényalkotásban. Tavaly sem volt ez másként, hiszen az őszi ülésszak zárószavazásán számos törvénymódosításról döntött a Parlament, érintve többek között a földforgalmi szabályozást, az osztatlan közös tulajdon témakörét vagy például a haszonélvezeti jogokat.

Az elmúlt évekhez hasonlóan a jogszabályi változások elsősorban a visszaélések megakadályozását célozták, újabb és újabb kiskapukat zárva be a törvény erejével. Az új törvényi rendelkezések célja emellett az eljárás észszerűsítése is volt, valós igény és a bírósági joggyakorlat alapján, például az elővásárlási jogosultság igazolásában. Lássuk tehát, hogy melyek a legfontosabb földügyi változások, és mikortól kell azokat alkalmazni!

Az adásvételi szerződést már nem a jegyzőhöz, hanem a földhivatalhoz kell benyújtani.

Jól ismert szabály volt az adásvételt kötő felek számára, hogy a szerződést elsőként a település jegyzőjének kellett személyesen átadni, aki gondoskodott a szerződés kifüggesztéséről, míg a földhivatal csak a 60 napos kifüggesztés végén kapcsolódott be az eljárásba. Így sajnos gyakran előfordult, hogy sokszor csak hónapokkal később derült fény a megállapodás semmisségére vagy egy olyan hibára (például a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépésére), amely a teljes szerződés megtagadását vonta maga után. Arra is volt példa, hogy maga a vevő (!) jelezte a szerződés semmisségét a földhivatalnak, mivel időközben mások megelőzték volna őt a rangsorban. Éppen ezeket a problémákat kezeli az a módosítás, miszerint a megkötött szerződést elsőként a földhivatalhoz kell majd benyújtani, így az esetleges jogi hibákat már az eljárás legelején kiszűrheti a földhivatal.

A kifüggesztés és a jóváhagyási eljárás folyamata – az előzetes földhivatali vizsgálaton túl – már a megszokott módon folytatódik, tehát a jegyző gondoskodik a hirdetményi közlésről, majd jön a kamarai állásfoglalás stb.

Fontos, hogy ugyanez a logika lesz irányadó a haszonbérleti szerződések jóváhagyásakor is.

Egyszerűbb lesz az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolása

Ismert, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elővásárlási és előhaszonbérleti jog igazolására is, előírva, hogy minden egyes dokumentumot csatolni kell az elővételi nyilatkozatunkhoz. Az előírásoktól jelenleg nem lehet eltérni, de az elmúlt időszak tapasztalatai alapján indokolt enyhíteni a szabályozás szigorán. A mostani módosítás alapján már nem lesz szükséges az olyan igazolásokat csatolni, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként már tartalmaz. Hogy mit értünk ez alatt? Említhetnénk a helyben lakó szomszéd státuszát és annak igazolását, de például a takarmányvállalkozások adatbázisa és az ENAR is közhiteles nyilvántartásnak minősül. Utóbbi kapcsán fontos megemlíteni, hogy mivel az állatsűrűség megállapításához további számítások is szükségesek, ezért a joggyakorlat kialakulásáig továbbra is az igazolás megkérését javaslom.

Szigorodnak az egybefoglalt vételár és az egybefoglalt haszonbér szabályai

Ha a vevő szempontjából nézzük a dolgot, az egybefoglalt vételárnak van egy nagy előnye. Ha ugyanis több földet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek, arra az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak rájelentkezni, ami egy százmilliós adásvételi szerződésnél már jelentősen csökkentheti a potenciális rájelentkezők számát.

A gyakorlatban sokszor éppen ezt a szabályt használták fel a helybeli gazdák távoltartására, például olyan földeket is összekapcsolva, amelyek gazdasági értelemben nincsenek egymással kapcsolatban.

Az új előírások alapján több földrészlet egybefoglalt vételáron történő értékesítésére már csak akkor kerülhet sor, ha (1) azok egymással szomszédosak vagy (2) ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő.

Kevesebb visszaélés lesz az osztatlan közös tulajdonnál is

Trükközésre használták egyesek az osztatlan közös tulajdon speciális szabályozását is. Sem mások elővásárlási jogával, sem a hatósági jóváhagyással nem kellett ugyanis törődnie annak a vevőnek, aki tulajdonostársként a teljes területet megvásárolta. Nem kellett tehát mást tenni a helybeli gazdák kijátszására, mint becserélni magunkat egy parcellába és már vásárolhattuk is meg a teljes területet.

Az ilyen esetek legtöbbször az ügyészség látókörét sem kerülték el, de a Földforgalmi törvényben is szükségessé vált a szigorítás:

mostantól a vevőnek legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie, így már nincs lehetőség a szabályok kijátszására (vagy legalábbis jóval hosszabb idő szükséges hozzá).

Mikortól kell alkalmazni az említett szabályokat?

Az új szabályok lépcsőzetesen lépnek majd hatályba.

2022. január 1-től kell alkalmazni:

  • az egybefoglalt vételár szabályait;
  • az előzetes földhivatali vizsgálatra vonatkozó rendelkezéseket;
  • a közhiteles nyilvántartás figyelembevételét az elővásárlási és előhaszonbérleti jogoknál;
  • a haszonbér vizsgálatának és a bérleti díj megfizetésének új szabályait;
  • a törölt haszonélvezetek esetleges visszajegyzését.

2022. július 1-jétől:

  • a NAK ügyféli jogállását és perképességét a haszonbér vizsgálata kapcsán.

2023. február 1-jétől:

  • a földhivatali ügyintézésre már kizárólag elektronikusan lesz lehetőség.

Az igazán komoly változások a haszonbérleteknél jönnek

Szinte nincs olyan régiója az országnak, ahonnan ne jelezték volna a haszonbérleti díjak irreális, már-már kigazdálkodhatatlan emelkedését. Hogy ebből mennyit fizetnek ki ténylegesen a bérbeadó számára, az már egy teljesen más kérdés, álláspontom szerint az ilyen túlárazott díjak sokszor csak papíron léteznek. A legégetőbb törvényi változásokra tehát most a haszonbérleti díjak kapcsán volt szükség, ami 3+1 kiemelt intézkedésre ösztönözte a jogalkotót.

1) A földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítására.

2) A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a magasabb AK-érték, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.

Fontos, hogy a bizonyítási sorrend is megváltozik, hiszen az átlagos haszonbértől való eltérést már előre, a szerződésben indokolnia kell a feleknek.

3) A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara a haszonbérletek jóváhagyása során is erős jogosultságokat kap. Amennyiben a kamara – a gazdától, TAB-tól, falugazdásztól stb. – olyan kifüggesztett szerződésről értesül, amelyben túlzó mértékű haszonbér van kikötve, úgy hivatalosan is jelezheti ezt a földhivatalnak, sőt ilyen esetben már perképesség is megilleti a NAK-ot.

+1) A haszonbért mostantól banki át­­utalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni. Fontos, hogy ezt felmenő rendszerben kell majd alkalmazni (a visszamenőleges hatályú jogalkotás tilalma miatt), de kivétel lesz ez alól például az 1 hektár alatti terület bérbeadása vagy a hozzátartozók közötti szerződés is, és nem kell majd utalni a saját cégünknek bérbe adott föld után sem.

A 2014-ben törölt haszonélvezetek visszajegyzése

Népszerű konstrukció volt az új Földforgalmi törvényt megelőző időkben, hogy a zsebszerződések biztosítékaként haszonélvezeti jogot jegyeztek be a területre, mindezt családon kívüli, sokszor külföldi személyek javára.

Ezzel a kiskapuval elsősorban a nyugati szomszédaink állampolgárai éltek, hiszen 2013 előtt a földvásárlás lehetősége számukra csak korlátozottan volt lehetséges. 2014-ben viszont a „nem közeli hozzátartozók” között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog – mindenfajta kompenzáció nélkül – a törvény erejénél fogva megszűnt.

A törléseket az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította, és kötelezte Magyarországot az érintett haszonélvezetek visszajegyzésére. Nagy változásokra viszont ne számítsunk egy most elfogadott törvényi rendelkezésnek köszönhetően, hiszen ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Arra pedig, hogy ki számít jóhiszeműnek, az ominózus uniós bírósági döntés időpontja, azaz 2018. március 6-a szolgál támpontul. Aki ezen dátum előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak a törvényjavaslat alapján vélelmezni kell a jóhiszeműségét, vagyis a haszonélvezeti jog visszajegyzésére az ő földje esetében nem kerülhet sor.

Dr. Cseh Tibor András

megbízott főtitkár

Magosz

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2022/1 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

Korábbra tolódtak az utolsó fagyok Magyarországon

A klímaváltozás miatt korábbra tolódnak Magyarországon az utolsó tavaszi fagyok, ami komoly veszélyt jelent a mezőgazdaságra - derül ki egy új kutatásból, amelyet a Másfélfok.hu-n tettek közzé.

Elégedettségi rangsor

A gépi munka mellett a termelés inputanyagai, a vetőmag, a mű­trágya és növényvédő szer költségei teszik ki a növénytermelés ráfordításainak a legnagyobb részét. A legtöbb országban sok milliárdos üzlet a gyártásuk és a forgalmazásuk.

Új trend hódít: már nem menők a macskák és az aranyhalak

Talán elsőre különösen hangzik, de egyre több ember tart imádkozó sáskát (vagy más néven ájtatos manót) a hagyományos házi kedvencek helyett, de a botsáskák népszerűsége is felfelé ível.

Jó évkezdés a BASF-nél

Az idei első negyedévben a kedvezőtlen világgazdasági hatások ellenére 19%-kal nőtt a BASF árbevétele, a kamat és nyereségadó levonása előtti eredmény (EBIT) pedig 21%-kal magasabb, mint egy évvel ezelőtt.

Az ország nagyobb részén továbbra sem enyhül az aszály

A csapadék egyenlőtlen eloszlása miatt az országban többfelé száraz a talaj, országos, áztató eső pedig továbbra sem érkezik, így az ország nagyobb részén nem enyhül az aszály - írta hétfői bejegyzésében az Országos Meteorológiai Szolgálat.

Biogazdálkodás vagy vadvirágos sávok: melyik a jobb a méheknek?

Az, hogy a környezetvédelmi intézkedések a mezőgazdaságon belül mennyire hatékonyak a biológiai sokféleség és a vadon élő méhpopulációk szempontjából, számos tényezőtől és nézőponttól függ az agrárökológusok szerint. A különböző intézkedések hatékonyságának értékelésekor több tényezőt is figyelembe kell venni, akár biogazdálkodásról, akár a hagyományosan művelt szántóföld melletti virágos sávokokról van szó.

Mindenkinek ajánlott laboratóriumi vizsgálat

A laboratóriumi levélminta-vizsgálatok bizonyos támogatások esetén kötelezőek, és azok a kertészek is hasznos információkhoz jutnak az eredményekből, akiket semmi sem kötelez az elvégeztetésükre. Az elszabadult műtrágyaárak miatt az eddiginél is fontosabb, hogy a kívánt hozamokhoz elegendő, de a szükségesnél nem több tápanyagot adagoljanak a termelők.

Tápanyag vizeletből

Francia kutatók egyedülálló és természetes megoldást keresnek a műtrágyák kiváltására, hogy kisebb környezetszennyezéssel érhessünk el hasonló hozamokat.

Kiemelten fontos a biológiai sokféleség megőrzése

Az Agrárminisztérium kiemelten fontos kérdésként kezeli a biológiai sokféleség megőrzését, gazdag természeti értékeink, a vadon élő élővilág és természetes élőhelyeinek védelmét - közölte a tárca vasárnap az MTI-vel a biológiai sokféleség nemzetközi napja alkalmából.

Az őstermelői előírások teljesítését segíti a Nébih

Számos ponton változtak tavaly az őstermelői tevékenység és a termékek értékesítésének szabályai. Megszűnt például az őstermelői igazolvány, helyette FELIR azonosítót és Nébih tevékenységazonosítót kell igényelni, majd ezeket megjeleníteni a szabályos árusításhoz.