Meddig kell letétben tartani ezt a pénzt?
– Magyarországon az ingatlan-elbirtoklás ideje 15 év.
Éppen ezért mi azt határoztuk meg a törvényjavaslatban, hogy 15 évig kell letétbe helyezni ezt az összeget. Ha nem jelentkeznek a tulajdonosok, 15 év után az összeg az államra száll.
Milyen konkrét esetekre nyújt megoldást az osztatlan közös tulajdon rendezését tartalmazó törvénycsomag?
– Amit fontos kiemelni, hogy a megosztás nem kötelező, önkéntes alapon történik. Ha például valaki a testvérével van osztatlan közösben egy örökölt földön, amit haszonbérbe adnak, miért osztanák meg? Azoknak azonban, akik 1/1-es tulajdont szeretnének kialakítani, arra most lehetőséget kínálunk, ahogy annak a tulajdonostársnak is, aki ki akar maradni ebből.
Mint például abban a konkrét, Győr-Moson-Sopron megyei esetben, ahol 8,5 hektárnak 1579 tulajdonosa van. Ilyen esetben senki sem kényszeríthető arra, hogy egyedül oldja meg a helyzetet. Ekkor lép be az állam, a Nemzeti Földügyi Központ, és kisajátítja az adott területet.
A törvény szerint azonban, ha lehet, meg kell kísérelni az összes tulajdonostárs felkutatását, amit igazolni is kell a földhivatalnál. Ez abból áll, hogy a tulajdoni lapon szereplő címen meg kell próbálni mindenkit elérni, és tértivevényekkel igazolni azt. Korábban mindenki beleegyezésére szükség volt a megosztáshoz. Mi ezt módosítottuk, tulajdoni hányadok szerint elég lesz az 50% + 1 tulajdoni arány biztosítása. Vannak azonban szabályok. Ilyen például több, a spekulációt kizáró szabály. Olyan személy nem vehet részt az egyezségben, aki legalább három éve nem tulajdonostárs.
Az új szabály szerint azonban nem kell földművesnek lenni ahhoz, hogy 1 hektárnál nagyobb földterületet szerezzen valaki, és 300 hektár fölé is mehet egy tulajdonostárs földtulajdon-szerzése. Ha például valaki, aki nem akar földműves lenni, és a 26, mondjuk Borsod megyében örökölt osztatlan közösben lévő tulajdoni hányadaiból 1/1-et szeretne csinálni, és sikerül mindet magához váltania, és a végén 308 hektárra tesz szert, az megengedhető.
És ami nagyon fontos: az osztatlan közös tulajdonnál a földhasználat és a tulajdon elválik egymástól. A most érvényes haszonbérleti szerződéseket, egyéb bérleti szerződéseket a megosztás nem szünteti meg, viszont hozzá kell igazítani azokat az új helyrajzi számokhoz.
Az egyezség kialakításához milyen további segítséget várhatnak az érintettek?
– Tételezzük fel azt az optimális esetet, hogy megvan az egyezség, amiben mindenki részt vesz. Ezt egy általunk fejlesztett, ingyenes szoftverrel lehet deklarálni. Ezt a szoftvert minden érdekelt tulajdonostárs, illetve minden magyarországi ügyvéd használhatja majd, reményeink szerint földmérői segítség sem kell hozzá, annyira egyszerű lesz. Amennyiben nincs egyezség, a szoftver aranykorona-arányosan és tulajdoni hányad szerint területarányosan kidolgoz akár többféle megoldást, amit fel lehet ajánlani a tulajdonostársaknak. Amelyiket elfogadják, azt be lehet nyújtani a földhivatalnál és kész, megvannak az új helyrajzi számok. Említettem azonban, hogy vannak szigorú szabályok. Művelési áganként más és más a minimálisan kialakítható területnagyság.
Nem lakhatást szolgáló mezőgazdasági célú zártkerteknél ez még kisebb, 1500 m2. Erdők esetében azonban az Erdőtörvény miatt nem tudunk egy hektár alá menni és ez nem is indokolt. Szőlő, gyümölcsös és egyéb kategóriák esetében pedig 3000 m2 lesz a minimum, egy gyümölcskultúránál ez a már ideális módon művelhető méret.
|
Az osztatlan közös tulajdon az öntözésfejlesztésre is hatással van. Azonban a mai magyar valóságot ismerve, osztatlan nélkül is lehet egy valaki, aki nem akar részt venni a beruházásban, és még azt sem akarja eltűrni, hogy a földjén átvezessék az öntözővizet. Ezért vezettük be az öntözési szolgalom fogalmát, mondta a helyettes államtitkár. Az erről szóló végrehajtási rendelet ebben a hónapban hatályba lép, kihirdetése a napokban várható. Ennek értelmében tűrési kötelezettsége lesz annak a tulajdonosnak, tulajdonostársnak, aki egyébként nem vesz részt a beruházásban. Ő egyszer a szolgalom létesítéséért, majd évente kap kártalanítást a szolgalom átvezetéséért, a többiek általi használatáért. „Jól állunk az öntözési közösségek alakításával, mintegy 60 ilyen elismerése várható már a nyártól kezdődően. Sorban állnak a jelentkezők, csak a végrehajtási rendelet megjelenésére várnak az egész országban. Ők lesznek jogosultak pályázni az öntözési forrásokra és azokra a környezeti tervekre, amiket mi elkészítünk helyettük. Tehát megy a munka ezen a fronton is”, mondta Nagy János. |
Mi a helyzet akkor, ha valakinek mérethatár alatti a tulajdoni hányada?
– Itt jön be a bekebelezés, illetve a pénzbeli megváltás. Azt szeretnénk elérni, hogy mindig legyen egy valaki, aki a többiek tulajdoni hányadát magához váltja. A végrehajtási rendeletben majd adunk segítséget az értékbecsléshez, amivel megállapítható, hogy mennyit érhet az adott tulajdoni hányad. Ha valaki a javasolt módszer, illetve az adatbázis szerinti megváltási árat nem fogadja el, készíttethet egyedi értékbecslést, és az alapján fizetheti ki a tulajdonostársát.
Jogásznyelven ezt a megoldást „bekebelezésnek” hívjuk. Majd’ 100 éve, 1908-ban egy törvényünk már használta ezt a kifejezést, mi most újra bevezetjük. Ez azt jelenti, hogy valaki kvázi magához váltja az adott tulajdoni hányadot, de ez nem egyenlő az elbirtoklással, itt ugyanis pénzben megváltják az adott területet. Előfordulhat, hogy valaki nem akar részt venni az egyezségben, osztatlan közösben akar maradni. Ehhez ketten kellenek, és ha kettejük tulajdoni hányada eléri a minimálisan kialakítható területnagyságot az adott ingatlanra vetítve, ők maradhatnak osztatlan közösben. Közös döntés eredménye lehet utak kialakítása is. Az utak arányosan csökkentik mindenki tulajdoni hányadát, illetve az új területét, ha létrejön ilyen. Ha nincs út az új ingatlanhoz, akkor átjárási szolgalommal lehet megközelíteni azt.
Mi történik akkor, ha nem stimmel a művelési ág?
– A törvény szerint a tulajdonostársak felelőssége ennek rendezése. Javaslatunk szerint először érdemes a művelési ágat a valós természetbeni állapotoknak megfelelően átíratni. Ha ez nem történik meg, akkor sincs szankció, ennek hiánya azonban a későbbiekben, a támogatásoknál gondot okozhat, illetve ez a hiány később a tulajdonosok felelőssége lesz. Az új szabályok szerint mindehhez nem kell földmérő, nincs helyszíni mérés, keretmérés, esetleges térképezési hibák feltárása, az átvezetést elvégzi az ingatlan-nyilvántartást vezető kormányhivatal.
A későbbiekben elkészülő végrehajtási rendelet sokat elárul majd az osztó szoftverről, amely terveink szerint a legfrissebb, közhiteles digitális ingatlan-nyilvántartási adatbázishoz csatlakozik majd a nap 24 órájában.
Milyen hatással lesz a törvény a jelenleg érvényes földhasználati szerződésekre?
– A fennálló földhasználati szerződést nem szünteti meg az osztatlan közös tulajdon felszámolása, de hozzá kell igazítani a szerződést. Például ha egy helyrajzi számra 2029-ig szól a haszonbérlet, akkor az fennmarad 2029-ig, csak a felek közös akaratával át kell írni az új, érintett helyrajzi számokra.
A napokban megjelent elemzések szerint bár tavaly is drágultak a termőföldek Magyarországon, az árak növekedési üteme jelentősen lassult az előző évekhez képest. Önök a törvény hatályba lépése után mire számítanak?
– Menjünk vissza kicsit az időben. Öt évvel ezelőtt, 2015–16-ban zajlott a nagy állami földértékesítési program, amikor közel 200 ezer hektárt földet adott el az állam. Akkor, egy év alatt országosan az átlagos 700–750 ezer forintról másfél millió forint környékére emelkedtek a termőföldárak. Ezt a trendet mi azóta is látjuk.
Kisméretű földeknél, támogatási rendszertől függetlenül ezeket a növekvő árakat látjuk. Előfordult, hogy 5 aranykoronás földért 2,5 millió forintot adott valaki. Ez akár irreálisnak is tűnhet, de nem szabad elfelejteni, hogy olyan földekről beszélünk, amelyek kapcsán úgynevezett előszereteti érték is jelentkezik.
Előszereteti? Megint egy régi-új fogalom?
– Előszereteti érték az, ha valaki például a nagymamája által az egykori „Termőföldért életjáradékot” program keretében az államnak felajánlott földet vissza szeretné vásárolni, mert a Nemzeti Földügyi Központ meghirdette, hiszen évek óta nem tud mit kezdeni vele. Sok köztük a pár tized hektáros szőlő például. Ennek az lehet az egyik módja, hogy akkora összeget kell érte ajánlani, hogy ne legyen olyan elővásárló, aki ugyanolyan magas összegért, előnyösebb ranghellyel élni kíván ezen jogával. Ez nyilván valamelyest torzítja a földpiaci folyamatokat, de annak, aki megvette ennyiért, valamiért fontos az a földrészlet. A földárakkal kapcsolatban a legnagyobb bizonytalansági tényező jelenleg, ami miatt talán óvatosabbak a földvásárlók, hogy mi lesz az új KAP-ban az agrártámogatások sorsa.
Ha az agrártámogatási rendszer úgy alakul át, hogy sokkal több zöldítési elvárás lesz a feltétele a földalapú kifizetéseknek, akkor kicsit másképp tekintenek majd a földre. Ezzel együtt még mindig komoly értéket és értékmentő lehetőséget képvisel a föld, kvázi aranyként, befektetésként tekintenek rá.
És, ha már szóba került a Termőföldért életjáradékot program. Ennek keretében 2002 és 2010 között minden felkínált tulajdoni hányadot elfogadott az állam, amikért a mai napig 9,5 milliárd forint életjáradékot fizet évente a jogosultaknak. Annak lehetőségét, hogy gyakorlatilag bármit, akár osztatlan közös tulajdoni hányadot is fel lehet ajánlani, és el is kell azt fogadnia az államnak, 2010-ben szüntettük meg. Ezek zömével ugyanis nem tudunk mit kezdeni hasznosítási szempontból, mert nincs mellettük állami föld, csak magántulajdon.
Az államnak történő ingyenes felajánlásra azonban még ma is van mód, de már nagyon megnézzük, hogy az milyen kötelezettségekkel jár. Előfordulhat például, hogy egy ingyen felajánlott földön újraerdősítési kötelezettség, netán egy szeméthalom van, az ilyeneket – lévén, hogy valójában nem ingyenes a felajánlás – visszautasítjuk.
Milyen változtatásokat hozhat a hazai birtokviszonyokban az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló jogszabály?
– Ezzel a problémával 2012 óta az úgynevezett OKTM-program keretében foglalkozunk. Azóta törekszünk megszűntetni az érinett kérelmezők tulajdonában álló, összesen 55 ezer ingatlan osztatlan közös tulajdonát, és mostanra sikerült is ezt megtennünk 40 ezer esetben. Egy ingatlan megosztása sajnálatos módon jelenleg több, mint 500 napig tart, és az államnak átlagosan félmillió forintjába kerül. Ez pedig tarthatatlan.
Meggyőződésem, hogy mivel mindenkinek, minden tulajdonostársnak kínálunk megoldást, nem lesz olyan érintett, aki ne találna számára kedvező alternatívát a törvénycsomagban. Az összes mezőgazdasági művelési terület közel fele, 2,4 millió hektár, 1 millió 60 ezer ingatlan érintett osztatlan közös földtulajdonnal, ezek rendezésével teljesen átalakulhat a birtokstruktúra, ami a földárakat ismét megemeli, hiszen az 1/1 sokkal többet ér. Nagyon nagy változások várhatók, ezért csak ismételni tudom Nagy István miniszter úr által tett kijelentést: történelmi jelentőségű dolog előtt állunk. Ezzel és az egyes földügyi tárgyú törvények módosításával az agrárium összes szereplője számára pozitív változásokat hozunk.
