Előző cikkeink a témában:
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 1. rész
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 2. rész
Mivel az eljárás a földtulajdonosok rendkívül széles körét érinti, kiemelten fontos az eljárás szabályainak, esetleges jogi buktatóinak megismerése. Cikksorozatunk harmadik, záró részében a bekebelezés szabályait ismertetjük.
Az újítás annyi, hogy a jogszabály mostantól a földrészletek természetbeni megosztása esetére is kiterjeszti ennek a lehetőségét. A bevezetése komoly társadalmi visszhangot kapott: az érintettek egy része lehetőségként tekint rá, mások viszont tulajdonjoguk csorbításaként élik meg. Egy biztos: ma közel 4 millió bejegyzett földtulajdonos van Magyarországon, akiknek egy jelentős része már rég elhalálozott vagy nem beazonosítható, akik azonban továbbra is tulajdonosként szerepelnek a közhiteles nyilvántartásban.
Ezt a célt és az értelmezhető méretű parcellák kialakítását szolgálja a bekebelezés intézménye, amelynek megismerése kulcsfontosságú az azt indító, illetve elkerülni szándékozó tulajdonosok számára is.
A bekebelezés két típusa
Mindenekelőtt fontos leszögezni, hogy a bekebelezésre két esetben kerülhet sor. Az első, amikor az ingatlan összterülete eléri a területi minimumot (pl. szántó esetében az 1 hektárt), és a megosztásra is sor kerülhet (tehát legalább két olyan tulajdonos van, aki eléri a területi minimumot), azonban a területi minimum alatti tulajdoni hányadokat már nem lehet kimérni, így azokat a tulajdonostárs megszerezheti, bekebelezheti.
Ugyanez a helyzet abban az esetben is, ha az összterület ugyan eléri a területi minimumot, de csak egy tulajdonos vagy éppenséggel egyik tulajdonostárs sem haladná meg azt.
Az első típus: bekebelezés a megosztás során
Adott tehát egy olyan terület, ahol lehetőség van a kimérésre, mivel legalább két tulajdonos is eléri a területi küszöböt. Ahogy cikksorozatunk előző részeiben is kifejtettem, ilyenkor bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az osztatlan közös tulajdon megszüntetését. A kérelem benyújtását követően az eljárást megindító tulajdonostárs hozzáférést kap az osztóprogramhoz, majd megtörténik a tulajdonostársak és a földhasználók értesítése is, ám a tulajdoni arányok alapján nyilvánvalóvá válik, hogy bizonyos tulajdonosok nem érik el a kiméréshez szükséges területi minimumot. Ebben az esetben a küszöbérték alatti tulajdonostársak területét bármelyik olyan tulajdonostárs magához válthatja, aki legalább 3 éve tulajdonos az adott ingatlanban.
Fontos kiemelni, hogy a megosztási kérelmet benyújtó tulajdonos helyzeti előnyben van, hiszen ő lesz az, aki a tárgyalás menetét meghatározza, sőt többségi szavazat birtokában a megosztási sorrendet – akár egy személyben is – eldöntheti.
Mi a szabály akkor, ha többen is jelzik a bekebelezési szándékukat?
Ebben az esetben az a tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre, aki a legmagasabb ellenértéket ajánlja. Hogyan és kinek tehető ajánlat, ki mondja meg, hogy melyik a legmagasabb ajánlat? Felmerül az a kérdés is, hogy ki tartja számon a tulajdonostársak pénzbeni ajánlatait, a „licitálást”? Mivel az egyezségi megállapodás szerkesztésére és az osztóprogram használatára a kérelmet benyújtó tulajdonostárs jogosult, így a „licitálást” is ő tartja számon, és ő tünteti fel azt is az egyezségben, hogy a bekebelezés melyik tulajdonostárs részéről történt meg.
így egy későbbi jogvita során ezzel már igazolható az általunk tett ajánlat ténye és összege. Ennek akkor lesz jelentősége, ha valaki a törvényi előírásokat felrúgva, a többi ajánlatot figyelmen kívül hagyva szorítja ki a tulajdonostársakat. Ilyen esetben az említett igazolásokkal már sikeresen hivatkozhatunk a bekebelezés semmisségére.
Arra is érdemes röviden kitérni – bár csak ritka esetben fordul majd elő –, hogy mi történik akkor, ha egyik tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni a területi minimum alatti tulajdoni hányadot. Ilyen esetben a bekebelezésre a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles.
Mennyit kell fizetni a bekebelezés ellenértékeként?
Az ellenérték nem lehet kevesebb, mint a www.nfk.gov.hu honlapon szereplő értékbecslési ajánlat, de arra is van lehetőség, hogy az első ajánlat ettől magasabb összeg legyen.
Tekintve, hogy ez a piaci alapú értékbecslési díj gyakran a föld értékét is meghaladná, így komoly jelentősége van annak, hogy ennek költségeit ki köteles majd viselni. A jogszabályi rendelkezések alapján az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20 százalékkal meghaladja a honlapon szereplő értékbecslési ajánlat összegét. Minden más esetben az értékbecslő díját a bekebelezendő tulajdonostárs fizeti.
Hogyan kell megfizetni a bekebelezés ellenértékét?
Nincs korlátozva, hogy az ellenérték megfizetését csak készpénzben vagy csak átutalás útján lehet teljesíteni, az viszont elvárás, hogy igazolni kell az ellenérték megfizetését. Amennyiben a bekebelezéssel érintett tulajdonostárs nem ad tájékoztatást arról, hogy milyen számlaszámra kell megfizetni az összeget, úgy ilyen esetben a bekebelezés ellenértékét bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni. Ugyanez a módja a fizetésnek akkor is, ha a tulajdonostárs személye bizonytalan vagy az értesítésére eredménytelenül került sor (erről bővebben cikksorozatunk második részében írtunk).
A bírósági letétbe helyezéshez az összeget az illetékes bíróság (főszabály szerint a bekebelezéssel érintett tulajdonostárs lakóhelye szerinti járásbíróság) letéti számlájára kell befizetni. Fontos, hogy a letevőnek nem elég az összeget elhelyeznie a letéti számlán, kérelmet is be kell nyújtania a bírósághoz a letét elfogadása iránt.
A bekebelezés másik típusa: amikor a teljes ingatlant egyetlen tulajdonostárs veszi tulajdonba
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő ingatlan, akkor az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Ahogy a megosztásnál is láttuk, úgy ebben az esetben sem előírás, hogy csak olyan tulajdonostárs kezdeményezhetné a bekebelezést, aki eléri a területi minimumot. A bekebelezést ugyanis bármely tulajdonostárs kezdeményezheti.
Eltérés az is, hogy a bekebelezés első típusával szemben a kezdeményező tulajdonostársnak itt már valamennyi tulajdonostársat írásban, igazolt módon kell értesítenie a bekebelezési szándékáról. Érdemes megemlíteni, hogy az értesítés kötelező tartalmi elemeit teljeskörűen a végrehajtási rendelet 31. §-a sorolja fel. Jelentős eltérés van a bekebelezés első típusához képest abban is, hogy ha több tulajdonostárs jelzi szándékát a bekebelezésre, úgy itt nem a legmagasabb árat kínáló szerzi meg a területet, hanem az ingatlant legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs jogosult a többletszerzésre. Több azonos mértékű használó esetén az ingatlanban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos, míg mindezek egyenlősége esetén a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult a bekebelezésre.
Hogyan előzhető meg a bekebelezés?
Az első és legfontosabb alternatíva, hogy a bekebelezéssel érintett tulajdonostársak dönthetnek úgy, hogy közös tulajdonban maradnak. Ha közösen már elérik a területi minimumot, úgy a bekebelezésre sem kerülhet sor. Erről az egyezségi megállapodásban kell rendelkezni, azonban ilyen igény esetén a többi tulajdonostárs is köteles azt figyelembe venni.
Másik opció, hogy az érintett személy további tulajdoni hányadok megvásárlásával éri el a területi minimumot. Az adásvétel vagy az ajándékozás hatósági jóváhagyását a bekebelezést megelőzően kell megindítani, és annak lezárultáig a közös tulajdon megszüntetése sem kezdődhet meg.
de akkor sem indulhat kimérés, ha földminősítési eljárást folytatnak (pl. a művelési ág megváltozása miatt) vagy térképezési, területszámítási hiba kijavítása van folyamatban. Tilos a megosztás akkor is, ha valamely tulajdoni hányadra vonatkozóan a tulajdonátruházás hatósági jóváhagyása van folyamatban.
Az itt ismertetett lehetőségek a bekebelezés első típusával, a megosztás során történő bekebelezéssel szemben nyújthatnak megoldást. A bekebelezés második típusa esetén, tehát amikor egy személy veszi tulajdonba a teljes ingatlant, már jóval szűkebb mozgástér van a bekebelezés megakadályozására. Erre az esetre is vannak garanciális szabályok:
Amire mindenképp figyeljünk
A jogszabály szövegéből egyértelműen kitűnik, hogy a bekebelezésre akár egyoldalú nyilatkozattal is sor kerülhet, azonban ezt is közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat hiányában a bejegyzési kérelmet a földhivatal érdemi vizsgálat nélkül utasítja el.
Nincs akadálya viszont annak, hogy az állami tulajdoni hányad kerüljön bekebelezésre.
Fontos, hogy a bekebelező tulajdonostárs részéről is indokolt az óvatosság: amennyiben a bekebelezéssel érintett tulajdoni hányadot például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog terheli, úgy a bekebelezéssel ezek a korlátolt dologi jogok nem szűnnek meg automatikusan. Egy gyakorlati példával élve akár az is előfordulhat, hogy ha a korábbi tulajdonos nem törleszti a hitelét, úgy a bekebelezett ingatlant végrehajtás alá vonják – úgy, hogy annak már új tulajdonosa van. Az özvegyi holtig tartó haszonélvezeti jog esetén ez praktikusan azt jelenti, hogy a bekebelezést követően továbbra is a haszonélvezőt illeti meg a haszonbérbe adás joga és a haszonbér összege is.
Jóváhagyása esetén ugyanis már tehermentesen kerülhet sor a bekebelezésre.
Dr. Cseh Tibor András
szakmai titkár, MAGOSZ
