Back to top

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 2. rész

Több millió hektár termőföld tulajdoni helyzetét rendezheti az Országgyűlés által tavaly elfogadott törvénycsomag. A 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: törvény) teljesen új eljárást vezetett be az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére, hogy az eddiginél jóval gyorsabb és könnyebb megosztást tegyen lehetővé.

Előző cikkünk a témában:

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 1. rész

Mivel az eljárás a földtulajdonosok rendkívül széles körét érinti, talán milliókat is, sokak számára fontos az eljárási szabályok és az esetleges jogi buktatók ismerete. Cikksorozatunk első részében a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges indokait, a megosztásba bevonható ingatlanok körét és a költségeket elemeztük. A második részben az értesítési kötelezettséget, a döntéshozatal és az egyezségi megállapodás szabályait elemezzük.

Amikor sor kerül az első lépésre, tehát a tulajdonostársak egyike benyújtja eljárási kérelmét az illetékes járási földhivatalhoz, egyúttal hozzáférését kap az osztóprogramhoz.

Következő feladata a tulajdonostársak és a földhasználók értesítése. Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy a szabályszerű értesítésnek milyen nagy a jelentősége, ugyanis ha ebben hibázunk, az később automatikusan a megosztás semmissé nyilvánítását vonja maga után.

Értékesítési kötelezettség az eljárás megindulásakor

A törvény előírása szerint a megosztást kezdeményező tulajdonostárs valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat köteles értesíteni, továbbá az ingatlan valamennyi használóját is. Fontos, hogy csak azt a földhasználót kell értesíteni, aki be van jegyezve a földhasználói vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba.

Mire van szükség a szabályszerű értesítéshez?

Mindenképpen írásban, igazolt módon kell megtörténnie, tehát főszabály szerint a postai kézbesítés jön számításba.

Az értesítés tartalmáról szűkszavúan csak annyit ír a törvény, hogy a megosztási folyamat megkezdéséről kell tájékoztatni a feleket, tehát sem az osztási irány, sem a megállapodás, sem a térképvázlat tervezetének mellékelését nem írja elő.

Viszont ne felejtsük el, hogy az osztóprogram használata a megosztást kezdeményező személynél van, tehát egyedül ő képes a térképvázlat és a területkimutatás tervezetének szerkesztésére, és ezzel párhuzamosan ő jogosult az egyezségi megállapodás előkészítésére, és hogy később ezeket mindenképpen meg kell küldenie a tulajdonostársaknak. Tekintve, hogy a egész eljárásra – az értesítésre és a megállapodásra – mindössze 90 napunk van, ezért mégis érdemes már a tulajdonostársak és földhasználók értesítéséhez mellékelni mind a térképvázlatot, mind a területkimutatást, mind az egyezségi megállapodás tervezetét.

Körültekintően kell eljárnunk a címzettek kapcsán is.

A törvény ugyanis lehetővé teszi, hogy mellőzzük az olyan tulajdonostársak értesítését, akiknek személye bizonytalan vagy a lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.

Mikor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak? A törvény értelmezése szerint amennyiben a tulajdonostárs azonosítása a tulajdoni lapon szereplő adatai alapján nem lehetséges, vagy természetes személy esetében örökösének, gazdálkodó szervezet esetében pedig jogutódjának a személye nem állapítható meg a tulajdoni lapról, úgy nekik nem kell értesítést küldeni.

Jelentős könnyítés, hogy az ilyen tulajdonostársak „hozzájárulását”, illetve „szavazatát” automatikusan megadottnak kell tekinteni a döntéshozatalban.

Szintén megadottnak kell tekinteni a hozzájárulást akkor, ha a postai küldemény olyan jelzéssel érkezik vissza, hogy a címzett „nem kereste” vagy „elköltözött”, vagy ha a címzett a küldemény átvételét megtagadta.

Amire mindenképpen figyelni kell az értékesítésnél

Nincsenek egyértelmű kritériumok arra nézve, hogy a tulajdonostárs személye milyen esetekben tekinthető azonosíthatatlannak. A törvény 19. §-a ugyan definiálja a „beazonosítatlan személy” fogalmát, de látható, hogy nagy felelősség hárul a jogalkalmazókra: „Beazonosítatlan személy az az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre”.

Tehát fokozott óvatosságot javasolok, ugyanis az értesítés indokolatlan elmaradása a megosztás semmisségét vonja maga után!

Nagyon fontos, hogy a „személye bizonytalan” kitételt csak közokirattal tudjuk igazolni – és hogy ehhez az e-hiteles tulajdoni lap becsatolása nem elegendő! Ennek igazolására mindenképpen közokirat, tehát papír alapú hiteles tulajdoni lap igénylése szükséges.

Arra is felhívom a figyelmet, hogy amennyiben az állam is tulajdonostársa az ingatlannak, akkor az államot is értesíteni kell, mégpedig a Nemzeti Földügyi Központot (1590 Budapest, Pf. 195.).

A döntéshozatalról

Fontos újítása a törvénynek, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez többé nincs szükség az összes tulajdonostárs hozzájárulására. Az új szabályok szerint ugyanis elegendő a megosztáshoz a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége, magyarán az 50 százalék + 1 arányú többség.

Tovább egyszerűsíti a megosztást, hogy a döntési arányba beleszámítanak azok is, akiknek a személye bizonytalan, és azok is, akiktől a postai küldemény „nem kereste”, „elköltözött” vagy „az átvételt megtagadta” jelzéssel érkezik vissza.

Érdemes viszont tudni, hogy az átvétel megtagadása vagy elmulasztása esetén a tulajdonostárs később dönthet úgy, hogy mégis részt vesz az egyezségi döntésben, és ebben az esetben a hozzájárulását mégsem lehet automatikusan megadottnak tekinteni.

Komoly érdeme az új szabályozásnak, hogy a megosztás most már az összes tulajdonostársra kiterjed, tehát főszabály szerint, a területi minimum elérése esetén minden tulajdonostársnak – még a passzív tulajdonostársnak is! – 1/1-es ingatlant mérnek ki. Ennek az a jelentősége, hogy a tulajdonostársak passzivitása, ismeretlensége vagy elhalálozása esetén sem maradnak vissza a tábla végében közös tulajdonban álló, művelhetetlen nadrágszíjparcellák.

Természetesen az is lehetséges, hogy a tulajdonostársak egy része továbbra is osztatlan közös tulajdonban maradjon, de ehhez az érintettek kifejezett nyilatkozata szükséges.

A közös tulajdonban maradásra még akkor is lehetőséget kell biztosítani, ha egy másik tulajdonostárs egyébként már többségi szavazattal rendelkezne, és a megosztási rendet akár egyedül is meghatározhatná; az egyezségi döntés meghozatala során a közös tulajdonban maradás szándékát mindenképpen köteles figyelembe venni.

Arra a kérdésre, hogy vajon mi lehet a közös tulajdonban maradás indoka, többféle választ is ad majd a gyakorlat. Álláspontom szerint erre elsősorban a bekebelezés megakadályozására kerülhet sor.

Az egyezségi döntés meghozatala során formális egyezségi tárgyalás nem szükséges, az egyezségi okiratot ugyanis a tulajdonostársak külön-külön aláírhatják. Amennyiben egyezségi tárgyalásra mégis sor kerülne, úgy a Vhr. garanciális megkötésként írja elő, hogy a közeli hozzátartozók kivételével ugyanazon személy csak egy tulajdonostársat képviselhet a tárgyalás során.

Erre mindenképpen figyeljünk a döntéshozatal során

A törvény nagy újítása egyben bizonyos fokú kockázatot is rejt magában.

Az a tény, hogy a passzív és bizonytalan személyű tulajdonostársak hozzájárulását megadottnak kell tekinteni, elméletileg lehetővé teszi, hogy olyan tulajdonostárs határozza meg a kiosztási rendet, aki nem rendelkezik többséggel.

Példának okáért: egy egyharmados tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs gyakorlatilag egy személyben dönthet a megosztási rendről, ha egy szintén egyharmados illetőséggel rendelkező másik tulajdonostárs nem reagál a megkeresésre.

Hogy ennek miért lehet olyan nagy jelentősége, az a kérelem kizárólagosságával függ össze: aki korábban nyújtja be a megosztási kérelmet a földhivatalhoz (lásd cikksorozatunk első részét), az lesz jogosult az osztóprogram használatára – és a passzív tulajdonostársak „szavazatát” is mellette leadott szavazatként lehet figyelembe venni.

Kellően rugalmasnak tűnik az a szabály is, miszerint az egyezségi okiratot a tulajdonostársak külön-külön is aláírhatják.

Azonban felhívjuk rá a figyelmet, hogy az egyezség földhivatali benyújtásához ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okiratba foglalás szükséges, és hogy az ellenjegyzéshez az aláíró feleket azonosítania kell az ügyvédnek.

Emiatt az egyezség aláírása önmagában mégsem elegendő. Az ügyvédi azonosítás személyesen és távazonosítással – pl. Skype-on keresztül – is történhet.

Az egyezségi megállapodás tartalma

Mielőtt sorra vesszük a megállapodás legfontosabb elemeit, tisztában kell lenni az általános rendezőelvekkel. Általános és nem megkerülhető szabály, hogy az egyezség eredményeként kialakított új ingatlanoknak rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lennie. Ez nem valamiféle gumiszabály, hanem a földhivatalok vizsgálatának kiemelt szempontja.

Kardinális szempont az is, hogy egyik tulajdonosnak sem juthat az aranykorona-értékben számított értékűnél kisebb értékű ingatlan – kivéve, ha az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik ebbe. Ez utóbbira, a megosztással vegyes adásvétel vagy csere lehetőségére mindjárt kitérek.

A megosztás során figyelembe kell venni továbbá a területi minimum küszöbét is,

ugyanis amennyiben egy tulajdonostárs nem rendelkezik a törvényben előírt minimális területtel az adott ingatlanban, úgy annak a kimérésére eleve nincs lehetőség – amivel megnyílik a bekebelezés joga egy másik tulajdonostárs előtt. A bekebelezés viszont kivédhető, ha az érintett tulajdonostársak közös tulajdonban maradnak, hiszen a területüket így már együttesen kell számításba venni!

A területi minimum küszöbértékei:

  • szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetében 10 ezer m2;
  • szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetében 3 ezer m2;
  • vegyes művelési ágú ingatlan esetében a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó küszöbérték az irányadó;
  • zártkerti ingatlan esetében 1500 m2.

Szintén alapelvi jelentőségű, hogy az új ingatlanok megközelítését úttal vagy szolgalmi jog alapításával kell biztosítani.

Az új ingatlanok megközelítésére szolgáló út kialakításáról a tulajdonostársak az egyezségben rendelkezhetnek, bár út kialakítása nem kötelező.

Út hiányában kötelező az egyezségben rendelkeznie a feleknek az ingatlan megközelítését biztosító szolgalmi jog alapításáról.

Ahogy már említettem, arra is van lehetőség, hogy a fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban állapodjanak meg a tulajdonostársak. Erről az adásvétel jegyeit mutató tulajdonátruházásról technikailag a megosztási egyezségben dönthetnek a felek, és a bekebelezéstől eltérően csak és kizárólag az érintett tulajdonostársak beleegyezésével kerülhet rá sor. Fontos, hogy ez esetben túlléphető a tulajdoni maximum is – feltéve, hogy a szerző fél legalább 3 éve tulajdonostárs.

A Vhr. 21-23. §-a részletesen felsorolja az egyezségi megállapodás tartalmi elemeit.

Most csak a legfontosabbakat ragadom ki a felsorolásból.

Tartalmaznia kell:

  • a megosztandó földrészletben fennálló kiinduló tulajdoni viszonyokat;
  • a megosztást követően kialakításra kerülő földrészletek egyedi azonosítóját, alrészleteit, művelési ágát, területét és az aranykorona-értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelmet, valamint a tulajdonos adatait;
  • a támogató szavazatok számítását a döntés meghozatala során;
  • a földrészlet bekebelezésben érintett részének adatait;
  • a felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsát;
  • azt, hogy a tulajdoni lapon bejegyzett jogok és tények a megosztás után mely földrészleteket és milyen mértékben terhelnek.

Az egyezségi megállapodásban mindenképpen figyeljünk erre

Viszonylag bonyolult folyamat az egyes tulajdoni hányadokat terhelő jogok és terhek, például a jelzálogjog, a végrehajtási jog, a haszonélvezeti jog vagy a vezetékjog átjegyzése. Ebben segíthet, ha a tulajdo­nos­társak adatszolgáltatás keretében kérik a földhivataltól az ingatlant terhelő jogok és tények alapjául szolgáló vázrajzok kiadását.

A jogok és tények tervezett átjegyzését a térképvázlaton és a területkimutatáson is fel kell tüntetni, és azt jóváhagyás céljából valamennyi bejegyzett jog vagy tény jogosultja számára előzetesen meg kell küldeni.

Ők a jóváhagyást 15 napon belül kötelesek megadni, illetve elutasítás esetén indokolni. Fontos garanciális szabály a tulajdonostárs javára, hogy a határidő elmulasztása esetén a jóváhagyásukat megadottnak kell tekinteni!

A következő részben a bekebelezés szabályait és az ingatlan-nyilvántartási adatok felülvizsgálatát ismertetem.

Dr. Cseh Tibor András

szakmai titkár, MAGOSZ

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2021/10 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

Folytatódik a Magyarok Kenyere program

Az idei rendezvénysorozat a Tisza parti vajdasági városban, Zentán kezdődött, a búzavetés megszentelésével. A Magyarok Kenyere – 15 millió búzaszem program Kárpát-medencei ünnepségén Potápi Árpád János, a Miniszterelnökség nemzetpolitikáért felelős államtitkára azt mondta, a magyarság a mostaninál sokkal nagyobb nehézségeket is túlélt, de mindig újra tudta kezdeni – és ez most is így lesz.

Gombaevéssel a rák és a szellemi hanyatlás ellen

A gombafélék elég megosztók a tányéron: vannak akik nagyon kedvelik a belőlük készült ételeket, mások pont ellenkezőleg. Azt azonban már számos kutatás igazolta, hogy nagyon jó hatással van a gombafogyasztás az egészségi állapotunkra.

Milyen vadgesztenyét ültessünk?

A fehér virágú vadgesztenye a Balkán-félsziget és Elő-Ázsia hegyvidéki részeiről származik, Magyarországra a törökök hozták be. Európában gyorsan elterjedt, szívesen ültették parkosításra és útsorok fásítására.

A kukorica precíziós termesztése (I. rész)

A kor követelményeinek megfelelően gondolkodó mezőgazdasági termelőknek három célt kell szem előtt tartania. Az első, hogy színvonalas termeléssel minél nagyobb terméseredményt érjenek el, a második a termelési költségek féken tartása, a harmadik pedig, hogy eközben eleget tegyenek a fenntarthatósági elvárásoknak.

Egymilliárd forintból folytatódhat a Településfásítási Program

Sikeres a kormány Településfásítási Programja, hiszen olyan közösségkovácsoló kezdeményezésről van szó, amelyben csaknem 500 település vesz részt ősz óta országszerte.

Megtiltanák az oroszlánok tenyésztését vadászat és kölyöksimogatás céljára Dél-Afrikában

Megtiltanák az oroszlánok tenyésztését vadászat és kölyöksimogatás céljára Dél-Afrikában egy új tervezet szerint.

Ismét összeült a Nemzeti Állatvédelmi Tanács

Magyarországot öt éven belül Európa élmezőnyébe kívánjuk juttatni az állatvédelem területén, ezt a célt támogatja a Nemzeti Állatvédelmi Tanács megalakulása is – jelentette ki a Nemzeti Állatvédelmi Program megújításért és végrehajtásáért felelős miniszteri biztos a testület ülésén.

A kisebb szántóföldi kultúrák növényvédelme

A cukorrépa, a szója, a szárazborsó és a zöldborsó növényvédő szeres kezelésére vonatkozó adatok megosztásával szeretné segíteni ezúttal a Kleffmann és Partner Kft. a gazdálkodókat.

Kiváltható-e a silókukorica?

Hogyan hat a klímaváltozás a takarmánytermesztésre, illetve a mérsékelten szárazságtűrő silókukorica mellett milyen egyéb kultúrákhoz fordulhatunk? Cikkünkben megvilágítjuk a probléma mibenlétét, és a szárazságtűrő alternatívákkal kapcsolatban felmerülő kérdésekre is választ adunk.

Szőlőtőkék terhelése - Engedjük be a fényt

Több lehetőség is nyílik a szőlőtőkék terhelésének szabályozására. Tőketerhelésen a tőkék vegetatív és generatív részei közötti egyensúly megteremtését értjük. Beszélhetünk rügyterhelésről, hajtásterhelésről és fürtterhelésről.