Előző cikkünk a témában:
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről – 1. rész
Mivel az eljárás a földtulajdonosok rendkívül széles körét érinti, talán milliókat is, sokak számára fontos az eljárási szabályok és az esetleges jogi buktatók ismerete. Cikksorozatunk első részében a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges indokait, a megosztásba bevonható ingatlanok körét és a költségeket elemeztük. A második részben az értesítési kötelezettséget, a döntéshozatal és az egyezségi megállapodás szabályait elemezzük.
Következő feladata a tulajdonostársak és a földhasználók értesítése. Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy a szabályszerű értesítésnek milyen nagy a jelentősége, ugyanis ha ebben hibázunk, az később automatikusan a megosztás semmissé nyilvánítását vonja maga után.
Értékesítési kötelezettség az eljárás megindulásakor
A törvény előírása szerint a megosztást kezdeményező tulajdonostárs valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat köteles értesíteni, továbbá az ingatlan valamennyi használóját is. Fontos, hogy csak azt a földhasználót kell értesíteni, aki be van jegyezve a földhasználói vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba.
Mire van szükség a szabályszerű értesítéshez?
Az értesítés tartalmáról szűkszavúan csak annyit ír a törvény, hogy a megosztási folyamat megkezdéséről kell tájékoztatni a feleket, tehát sem az osztási irány, sem a megállapodás, sem a térképvázlat tervezetének mellékelését nem írja elő.
Viszont ne felejtsük el, hogy az osztóprogram használata a megosztást kezdeményező személynél van, tehát egyedül ő képes a térképvázlat és a területkimutatás tervezetének szerkesztésére, és ezzel párhuzamosan ő jogosult az egyezségi megállapodás előkészítésére, és hogy később ezeket mindenképpen meg kell küldenie a tulajdonostársaknak. Tekintve, hogy a egész eljárásra – az értesítésre és a megállapodásra – mindössze 90 napunk van, ezért mégis érdemes már a tulajdonostársak és földhasználók értesítéséhez mellékelni mind a térképvázlatot, mind a területkimutatást, mind az egyezségi megállapodás tervezetét.
A törvény ugyanis lehetővé teszi, hogy mellőzzük az olyan tulajdonostársak értesítését, akiknek személye bizonytalan vagy a lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.
Mikor minősül a tulajdonostárs személye bizonytalannak? A törvény értelmezése szerint amennyiben a tulajdonostárs azonosítása a tulajdoni lapon szereplő adatai alapján nem lehetséges, vagy természetes személy esetében örökösének, gazdálkodó szervezet esetében pedig jogutódjának a személye nem állapítható meg a tulajdoni lapról, úgy nekik nem kell értesítést küldeni.
Szintén megadottnak kell tekinteni a hozzájárulást akkor, ha a postai küldemény olyan jelzéssel érkezik vissza, hogy a címzett „nem kereste” vagy „elköltözött”, vagy ha a címzett a küldemény átvételét megtagadta.
Amire mindenképpen figyelni kell az értékesítésnél
Nincsenek egyértelmű kritériumok arra nézve, hogy a tulajdonostárs személye milyen esetekben tekinthető azonosíthatatlannak. A törvény 19. §-a ugyan definiálja a „beazonosítatlan személy” fogalmát, de látható, hogy nagy felelősség hárul a jogalkalmazókra: „Beazonosítatlan személy az az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre”.
Nagyon fontos, hogy a „személye bizonytalan” kitételt csak közokirattal tudjuk igazolni – és hogy ehhez az e-hiteles tulajdoni lap becsatolása nem elegendő! Ennek igazolására mindenképpen közokirat, tehát papír alapú hiteles tulajdoni lap igénylése szükséges.
Arra is felhívom a figyelmet, hogy amennyiben az állam is tulajdonostársa az ingatlannak, akkor az államot is értesíteni kell, mégpedig a Nemzeti Földügyi Központot (1590 Budapest, Pf. 195.).
A döntéshozatalról
Fontos újítása a törvénynek, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez többé nincs szükség az összes tulajdonostárs hozzájárulására. Az új szabályok szerint ugyanis elegendő a megosztáshoz a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége, magyarán az 50 százalék + 1 arányú többség.
Érdemes viszont tudni, hogy az átvétel megtagadása vagy elmulasztása esetén a tulajdonostárs később dönthet úgy, hogy mégis részt vesz az egyezségi döntésben, és ebben az esetben a hozzájárulását mégsem lehet automatikusan megadottnak tekinteni.
Komoly érdeme az új szabályozásnak, hogy a megosztás most már az összes tulajdonostársra kiterjed, tehát főszabály szerint, a területi minimum elérése esetén minden tulajdonostársnak – még a passzív tulajdonostársnak is! – 1/1-es ingatlant mérnek ki. Ennek az a jelentősége, hogy a tulajdonostársak passzivitása, ismeretlensége vagy elhalálozása esetén sem maradnak vissza a tábla végében közös tulajdonban álló, művelhetetlen nadrágszíjparcellák.
A közös tulajdonban maradásra még akkor is lehetőséget kell biztosítani, ha egy másik tulajdonostárs egyébként már többségi szavazattal rendelkezne, és a megosztási rendet akár egyedül is meghatározhatná; az egyezségi döntés meghozatala során a közös tulajdonban maradás szándékát mindenképpen köteles figyelembe venni.
Arra a kérdésre, hogy vajon mi lehet a közös tulajdonban maradás indoka, többféle választ is ad majd a gyakorlat. Álláspontom szerint erre elsősorban a bekebelezés megakadályozására kerülhet sor.
Az egyezségi döntés meghozatala során formális egyezségi tárgyalás nem szükséges, az egyezségi okiratot ugyanis a tulajdonostársak külön-külön aláírhatják. Amennyiben egyezségi tárgyalásra mégis sor kerülne, úgy a Vhr. garanciális megkötésként írja elő, hogy a közeli hozzátartozók kivételével ugyanazon személy csak egy tulajdonostársat képviselhet a tárgyalás során.
Erre mindenképpen figyeljünk a döntéshozatal során
A törvény nagy újítása egyben bizonyos fokú kockázatot is rejt magában.
Példának okáért: egy egyharmados tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs gyakorlatilag egy személyben dönthet a megosztási rendről, ha egy szintén egyharmados illetőséggel rendelkező másik tulajdonostárs nem reagál a megkeresésre.
Hogy ennek miért lehet olyan nagy jelentősége, az a kérelem kizárólagosságával függ össze: aki korábban nyújtja be a megosztási kérelmet a földhivatalhoz (lásd cikksorozatunk első részét), az lesz jogosult az osztóprogram használatára – és a passzív tulajdonostársak „szavazatát” is mellette leadott szavazatként lehet figyelembe venni.
Kellően rugalmasnak tűnik az a szabály is, miszerint az egyezségi okiratot a tulajdonostársak külön-külön is aláírhatják.
Emiatt az egyezség aláírása önmagában mégsem elegendő. Az ügyvédi azonosítás személyesen és távazonosítással – pl. Skype-on keresztül – is történhet.
Az egyezségi megállapodás tartalma
Mielőtt sorra vesszük a megállapodás legfontosabb elemeit, tisztában kell lenni az általános rendezőelvekkel. Általános és nem megkerülhető szabály, hogy az egyezség eredményeként kialakított új ingatlanoknak rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lennie. Ez nem valamiféle gumiszabály, hanem a földhivatalok vizsgálatának kiemelt szempontja.
Kardinális szempont az is, hogy egyik tulajdonosnak sem juthat az aranykorona-értékben számított értékűnél kisebb értékű ingatlan – kivéve, ha az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik ebbe. Ez utóbbira, a megosztással vegyes adásvétel vagy csere lehetőségére mindjárt kitérek.
ugyanis amennyiben egy tulajdonostárs nem rendelkezik a törvényben előírt minimális területtel az adott ingatlanban, úgy annak a kimérésére eleve nincs lehetőség – amivel megnyílik a bekebelezés joga egy másik tulajdonostárs előtt. A bekebelezés viszont kivédhető, ha az érintett tulajdonostársak közös tulajdonban maradnak, hiszen a területüket így már együttesen kell számításba venni!
A területi minimum küszöbértékei:
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetében 10 ezer m2;
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetében 3 ezer m2;
- vegyes művelési ágú ingatlan esetében a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó küszöbérték az irányadó;
- zártkerti ingatlan esetében 1500 m2.
Szintén alapelvi jelentőségű, hogy az új ingatlanok megközelítését úttal vagy szolgalmi jog alapításával kell biztosítani.
Út hiányában kötelező az egyezségben rendelkeznie a feleknek az ingatlan megközelítését biztosító szolgalmi jog alapításáról.
Ahogy már említettem, arra is van lehetőség, hogy a fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban állapodjanak meg a tulajdonostársak. Erről az adásvétel jegyeit mutató tulajdonátruházásról technikailag a megosztási egyezségben dönthetnek a felek, és a bekebelezéstől eltérően csak és kizárólag az érintett tulajdonostársak beleegyezésével kerülhet rá sor. Fontos, hogy ez esetben túlléphető a tulajdoni maximum is – feltéve, hogy a szerző fél legalább 3 éve tulajdonostárs.
Most csak a legfontosabbakat ragadom ki a felsorolásból.
Tartalmaznia kell:
- a megosztandó földrészletben fennálló kiinduló tulajdoni viszonyokat;
- a megosztást követően kialakításra kerülő földrészletek egyedi azonosítóját, alrészleteit, művelési ágát, területét és az aranykorona-értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelmet, valamint a tulajdonos adatait;
- a támogató szavazatok számítását a döntés meghozatala során;
- a földrészlet bekebelezésben érintett részének adatait;
- a felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsát;
- azt, hogy a tulajdoni lapon bejegyzett jogok és tények a megosztás után mely földrészleteket és milyen mértékben terhelnek.
Az egyezségi megállapodásban mindenképpen figyeljünk erre
Viszonylag bonyolult folyamat az egyes tulajdoni hányadokat terhelő jogok és terhek, például a jelzálogjog, a végrehajtási jog, a haszonélvezeti jog vagy a vezetékjog átjegyzése. Ebben segíthet, ha a tulajdonostársak adatszolgáltatás keretében kérik a földhivataltól az ingatlant terhelő jogok és tények alapjául szolgáló vázrajzok kiadását.
Ők a jóváhagyást 15 napon belül kötelesek megadni, illetve elutasítás esetén indokolni. Fontos garanciális szabály a tulajdonostárs javára, hogy a határidő elmulasztása esetén a jóváhagyásukat megadottnak kell tekinteni!
A következő részben a bekebelezés szabályait és az ingatlan-nyilvántartási adatok felülvizsgálatát ismertetem.
Dr. Cseh Tibor András
szakmai titkár, MAGOSZ