Back to top

Túl magas a haszonbérleti díj?

A magyar agrárium egyik legvitatottabb kérdésköre kétségkívül a haszonbérleti díjé. Égető probléma, mégis keveset tudunk róla. Gyakran teszik fel a kérdést: milyen összegig arányos a haszonbérleti díj? Mennyi a helyben szokásos piaci bérleti díj? Kinél jelezhetem, ha a magas haszonbérleti díj miatt nem tudtam élni az előhaszonbérleti jogommal?

Az ilyen kérdések eddig többnyire megválaszolatlanul maradtak a gazdák számára, hiszen még a szakértők értékbecslései között is óriási eltérések voltak. Az utóbbi időben azonban olyan változások történtek mind a bírósági joggyakorlatban, mind a szakértői módszertanban, amelyek elejét vehetik a szélsőséges szakértői becsléseknek és az aránytalanul nagy vagy aránytalanul kis haszonbérleti díjaknak. Ezekről a változásokról lesz szó a továbbiakban.

A haszonbérleti díj arányosságának kérdése a jelenlegi földforgalmi szabályozás több pontjában is felmerül.

Talán az egyik leggyakrabban hivatkozott előírás a földforgalmi törvény 53. § (2) a) pontja, miszerint a földhivatal megtagadhatja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ha a haszonbérleti díj aránytalansága alkalmas a jogosultak távoltartására előhaszonbérleti joguk gyakorlásától. Ez a többszörösen összetett szempontrendszer a gyakorlatban igen megnehezíti a bérleti díj aránytalanságára hivatkozók helyzetét. Erről a későbbiekben még részletesen is szó lesz. Szintén sokan ismerik a Fétv. 50/A. §-át, ami alapján a szerződésben foglalt haszonbérleti díjat a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj mértékére lehet módosítani.

Mit mond a jelenlegi szabályozás?

Amint látható, az első esetben a hatálybalépés előtt vizsgálják a haszonbérleti díjat, míg a Fétv. 50/A. §-a esetében a már hatályba lépett, akár évek óta folyamatosan fizetett haszonbérleti díj képezi a felülvizsgálat tárgyát.

Azonban közös bennük, hogy mindkét esetben az igazságügyi szakértő kapja a főszerepet, aki viszonylag szabadon határozhatja meg a bérleti díj összegét a szakvéleményében.

Csakhogy a tapasztalatok szerint sokszor jelentős eltérés van az értékbecslések között. A bírósági joggyakorlatban találhatók olyan esetek, amikor maximum 15–20 százalékos eltérés fért bele az arányosság fogalmába, ám olyan is előfordul, hogy a helyben kialakult bérleti díjnak akár a dupláját is jóváhagyta a bíróság szakértői véleményre hivatkozva. Sőt, egy esetben azt is kimondta a bíróság, hogy a tulajdonosnak jogos és elvitathatatlan érdeke fűződik ahhoz, hogy minél magasabb áron adja bérbe az ingatlanát.

Eddig az sem volt tisztázva, hogy az értékbecslés során milyen szempontokat vehet figyelembe az igazságügyi szakértő.

Tény, hogy a haszonbérlő számára akár 120 százalékkal magasabb bérleti díj is vállalhatónak tűnhet, azonban kérdéses, hogy ilyen kockázatvállalás reális-e, vagy a helyi gazdák távoltartását szolgálja.

Ezzel elérkeztünk a joggyakorlat másik érzékeny pontjához. A földforgalmi törvény alapján ugyanis csak akkor állapítható meg a haszonbérleti díj aránytalansága, ha a bérleti díj más jogosultat távol tart előhaszonbérleti jogának gyakorlásától. Hogyan bizonyítható, hogy egy helyi gazda csak azért marad távol az ügylettől, mert kigazdálkodhatatlan számára a bérleti díj?

E kérdésben eddig még a bírósági gyakorlat sem volt egységes, hiszen bizonyos esetekben a bíróság konkrét nyilatkoza­tot (!) várt el a helyben lakó gazdáktól jogaik sérelmének bizonyítására. Ha ehhez hozzávesszük, hogy a bérleteknél nincs lehetőség az adásvételek jól ismert kamarai szűrőjére, érzékelhető, hogy sok esetben olyan bérleti díjakat is jóváhagytak az elmúlt időszakban, amelyek a terület jellemzői alapján abszolút nem lettek volna igazolhatóak.

Mi változott az utóbbi hónapokban?

A változások motorja ezúttal a Kúria volt. A legfelsőbb bírói fórum komoly lépést tett az egységes ítélkezési gyakorlat érdekében a haszonbérleti díj mértékéről szóló 2/2020. (XI. 9.) közigazgatási kollégiumi vélemény megalkotásával.

Az úgynevezett „kollégiumi vélemények” kiadására jellemzően olyan esetekben kerül sor, ha az alsóbbfokú bíróságok eltérő döntéseket hoznak ugyanabban a jogkérdésben.

Ilyen esetben a Kúria véleményének döntő súlya van a vitás kérdések megítélésében. Ez történt a haszonbérleti díj megállapítása kapcsán is.

Annak ellenére, hogy a kollégiumi vélemény csupán iránymutatás a bíróságok számára, sőt, hivatalosan nincs is a felekre kiterjedő hatálya, az úgynevezett korlátozott precedensrendszer miatt a bíróságok csak rendkívül indokolt esetben térnek el a kollégiumi véleményben leírtaktól.

Milyen ügyekre vonatkozik tehát a Kúria döntése? A legfontosabb, hogy csak az új haszonbérletekre és azok hatósági jóváhagyására vonatkozik, a már fennálló szerződéseket nem érinti. Azt is fontos rögzíteni, hogy a Kúria ezen döntésével a Fétv. 50/A. §-a alapján indult eljárásokban nem foglalt állást; bár, az eltérő határozatokat látván, ott is jócskán időszerű volna a bírósági joggyakorlat egységesítése.

Milyen újítást hozott a kúriai döntés?

A KK-vélemény az új haszonbérletek megítéléséről kimondta, hogy a haszonbérleti díj főszabály szerint nem lehet magasabb, mint az átlagos bérleti díj + maximum 20 százalék.

Van-e olyan eset, amikor mégis indokolt ennél magasabb bérleti díj? A válasz igen, de csak akkor, ha ez az értéktöbblet objektívan igazolható.

Ilyen objektív tulajdonság például a terület fekvése, a föld minősége (AK-értéke), öntözhetősége, művelhetősége, közútról való megközelíthetősége.

Nem kevésbé fontos, hogy a Kúria azt is kimondta: a bérleti díj vizsgálatánál mostantól nem lehet figyelembe venni bizonytalan jövőbeni eseményeket, és a haszonbérlő elhatározásától függő körülményeket sem (például „a föld megszerzése után bővítem a szarvasmarha-állományomat”).

Tehát amennyiben az eltérés objektívan nem igazolható, úgy a bérleti díj aránytalannak minősül, és a földhivatal megtagadhatja a szerződés jóváhagyását.

Ezek fontos megállapítások a Kúriától, de rögtön felmerülhet a kérdés, hogy vajon melyik félnek kell bizonyítania a bérleti díj aránytalanságát, vagy fordított esetben annak helytállóságát? A választ az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény (Ákr.) 62. § (1) bekezdése adja meg, miszerint a haszonbérleti díj aránytalanságát a földhivatalnak kell bizonyítania. Ki kell emelni, hogy az aránytalanság szakszerű megállapításához nem elegendőek a gazdák hétköznapi ismeretei, a legtöbb esetben szükség van hozzá szakértői bizonyításra is.

Az eljárás során vizsgálni kell, hogy van-e gazdasági racionalitása az adott szerződésnek, vagy csak a piaci szereplők kirekesztését, távoltartását szolgálja.

Meghatározó szerepe van e körben a korrekciós tényezőknek is, mert azok teszik lehetővé a komplex értékelést, amivel az ingatlanok egyedileg vizsgálhatók.

Az átlagos bérleti díjakhoz képest kell vizsgálni az adott ingatlanra elérhető fajlagos haszonbért és a díj kigazdálkodhatóságát is. Bár a kigazdálkodhatóság önmagában nem alkalmas a díj arányosságának megállapítására, lényeges szempont az arányosság mérlegelésében. A díj kigazdálkodhatóságának megállapításához rész­letes, minden költségre (munkabérek, adók, járulékok, kamarai tagdíj stb.) kiterjedő számítások elvégzésére van szükség. Tehát az aránytalanság csak esetről esetre vizsgálva határozható meg.

Azonban a Kúria döntésétől függetlenül is szükség volna jogszabályi változásokra. Indokolt volna annak a gyakorlatnak a módosítása, miszerint a földhivatal nem minden esetben köteles vizsgálni a bérleti díj aránytalanságát, hanem csak a lehetősége adott. Az a tapasztalat, hogy a földhivatalok sok esetben nem vizsgálják a bérleti díjak aránytalanságát – minden bizonnyal leterheltségük miatt –, és emiatt gyakran olyan szerződéseket is jóváhagynak, amelyekben irreálisan magas bérleti díjat kötöttek ki a szerződő felek.

A túl magas díj a legtöbb esetben valószínűleg visszatartó hatással bír a helyben lakó gazdákra, eltántorítja őket a jelentkezéstől a saját településükön meghirdetett földekre.

Ebben is nagy változást hozott a Kúria döntése, hiszen mostantól már nem kell külön igazolni, hogy a magas bérleti díj előhaszonbérletre jogosultakat tart távol. A Kúria szerint ez bármiféle igazolás nélkül, automatikusan következik az irreális haszonbérleti díjból.

Módszertani levél igazítja el a szakértőket

Az elszállt bérleti díjak problémáját a bírósági eljárások másik állandó szereplője, az igazságügyi szakértői szakma is érzékeli. Tény, hogy az igazságügyi szakértők számára eddig nem volt kötelező módszertan a termőföld haszonbérleti díjának megállapítására. Viszont 2020 végén a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara kiadta a földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló Módszertani Levelét, ami valamennyi igazságügyi szakértő számára kötelező erővel bír.

Fotó: unsplash.com

Érdemes kiemelni, hogy az abban leírt módszertan az összes olyan, a polgári jog hatálya alá tartozó eljárásban alkalmazandó, amiben igazságügyi szakértő bevonásával kell megállapítani a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjat.

Hangsúlyozni kell, hogy a Módszertani Levelet a bérleti díj módosítására indított eljárásokban is alkalmazni kell (Fétv. 50/A. §). A levél teljes terjedelmében megtalálható a https://igazsagugyiinformaciok.kormany.hu/miszk-modszertani-level-2-2020 linken, ennek ellenére lényegesnek tartom, hogy néhány fontosabb elemét kiemeljem.

Első megállapításainak egyike ugyanis önmagában is vitaindító lehet. A Módszertani Levél egyik legfontosabb szakmai mondanivalója, hogy a helyszíni szemle nem mellőzhető az értékbecslési eljárásban. Ez a kijelentés meglepő lehet a műholdas térképek széles körű elérhetőségének ismeretében, csakhogy – mint a Módszertani Levél is hangsúlyozza – az ingatlan számos lényeges sajátossága csak a helyszínen ismerhető meg teljeskörűen.

Fontos tételmondata az is, hogy a haszonbérleti díj meghatározásának alapmódszere a piaci árak összehasonlítása.

Ellenőrző módszerként alkalmazható ugyan a tőkésítéssel történő számolás is, de mivel a különböző banki hitelek kamatlába között jelentős eltérés lehet, ennek a módszernek az alkalmazását nem javasolják a szakértők számára.

A módszertan részletesen kitér egyebek mellett – az egyébként a Kúria által is hivatkozott – értékmódosító tényezőkre. A haszonbérleti díj megállapításakor ugyanis figyelembe kell venni az időkorrekciót (a haszonbérleti díj időtartamát); a föld fekvését, elhelyezkedését; a terület méretét, alakját, formáját; minőségi osztályát, fajlagos aranykorona-értéket; a vízrendezést, a meliorációt, az öntözést; a művelési ág esetleges eltéréseit; az alternatív hasznosítás lehetőségeit.

Végül lássuk, hogy ki indíthat jogorvoslati eljárást a haszonbérleti díj aránytalanságának megállapítására!

Amennyiben felmerül az aránytalanság gyanúja, a haszonbérletet jóváhagyó közigazgatási határozat bíróságon megtámadható.

Per indítására az a személy jogosult, akinek jogát vagy jogos érdekét a közigazgatási tevékenység közvetlenül érinti – tehát például az, akit a túl magas bérleti díj tartott vissza előhaszonbérleti jogának gyakorlásától.

Dr. Cseh Tibor András

szakmai titkár

MAGOSZ

Forrás: 
Magyar Mezőgazdaság
Ezt a cikkünket és a témában további cikkeket a Magyar Mezőgazdaság 2021/12 számában olvashat.

Népszerű agrárszaklapok

Ezeket olvasta már?

Színes-formás sárgarépák

A statisztikai jelentések szerint az utóbbi 10-15 évben egy magyar ember évente átlagosan 6,5-7 kg sárgarépát és petrezselyemgyökeret fogyasztott. Ez egy hétre vetítve 125-135 grammnak, azaz egyetlen sárgarépának felel meg.

A denevérek védelmére és ökológiai szerepére hívja fel a figyelmet a budapesti állatkert

A denevérek védelmére és fontos ökológiai szerepére hívja fel a figyelmet a Fővárosi Állat- és Növénykert a szombati denevérek világnapja alkalmából.

AgroUni agrár-felsőoktatási konferencia

Közös online konferenciát szervezett a Doktoranduszok Országos Szövetségének Agrártudományi Osztálya, a Magyar Tudomány- és Innovációmenedzsment Alapítvány, valamint a Digitális Jólét Program AgroUni – Fókuszban az agrár-felsőoktatás aktuális kérdései címmel.

Kis Majorgazda tábort is indítanak

A régmúlt háztáji gazdaságainak munkálatait is felidéző múzeumpedagógiai programot állított össze a Keszthelyi Majortörténeti Kiállítóhely. Horváth Zoltán, a létesítmény novemberben megbízott igazgatója lapunknak elmondta, hogy a közelmúltban végrehajtott fejlesztéseik mellett nagy érdeklődéssel kísért nyári táboraik is e program céljait szolgálják.

Egyre több magyar beruházás Szerbiában

Magyarország az elmúlt években folyamatosan növelte a Nyugat-Balkánra irányuló exportját. Az elmúlt 10 évben a kétszeresére nőtt a kivitel, meghaladja az évi 2,5 milliárd eurót. Ezzel párhuzamosan a másfélszeresére nőtt a régióban végrehajtott magyar beruházások értéke, és már elérte az 1,5 milliárd eurót. Így a Nyugat-Balkán a magyar tőke kilencedik legfontosabb kihelyezési célpontja.

Oda a 2021-es termés? A fagy elképesztő károkat okozott szőlőültetvényekben

Franciaország egész területén aggasztóan nagy károkat okozott az ültetvényekben a zord időjárás. Jelenleg a francia gazdák megpróbálják felmérni az okozott károk költségeit, melyet a három egymást követő fagypont alatti éjszaka okozott. A jelek szerint a borász nagy része búcsút mondhat 2021-es szüretnek.

Őszi kalászosok áttelelés után

Idén húsvét után kétszer is esett a hó. Igaz, gyorsan elolvadt, de április 6–7-én, szinte mentsvárként, lehullott 4–6 milliméternyi csapadék, amikor már valóban szomjaztak a földek. A naptárra nézve az lehet a meggyőződésünk, hogy az ilyenkor szokásoshoz képest az őszi kalászosok lemaradtak a fejlődésben.

Már csak a meleg hiányzik

A hét első felében hazánk fölé helyeződött légörvénynek köszönhetően országszerte megáztak a talajok, de a csapadék mellett jelentős lehűlés is érkezett. Ugyanakkor a borult, csapadékos időben a károkozó hajnali fagyok eddig az ország nagy részére nem tértek vissza, de a felhőzet elvonulása után péntek hajnalban többfelé, szombaton már kevesebb helyen hűl majd -2 - -3 fokig a levegő.

„Erdőt a jövőnek kell létrehozni, nem a múltnak”

Első alkalommal jutott be magyar pályázó a COPA-COGECA női innovációs díjának döntőjébe. Biró Boglárka erdőmérnök, a SEFAG Zrt. Lábodi Erdészetének fahasználati ágazatvezetője nemcsak hazánkat képviselte elsőként az európai női gazdálkodókat reprezentáló versenysorozatban, hanem az erdőgazdálkodást is.

A házak a szőlőbe költöznek

Egyre többen sürgetik a radikálisan fellépést a szőlőültetvényeket károsító ingatlanspekuláció ellen. A kárpótlás után két-háromezer négyzetméteres területekre felszabdalt ültetvények egy része spekulánsok kezébe került, akik panorámás lakótelkekre jellemző áron kínálják őket eladásra.