A városok peremén fekvő egykori szőlőhegyek és zártkertek azonban nem egyszerűen beépítésre váró területek: a lakhatás mellett teret adnak a gazdálkodásnak és a rekreációnak, jelentős növényzetük pedig a városi hőség mérséklésében is szerepet játszhat.

Vasárus Gábor László és Lennert József, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézetének kutatói szerint ezért nem lehet minden zártkertet egyformán kezelni: mást kívánnak a már jórészt beépült területek, és mást azok, ahol a kertművelés és a zöldfelületi jelleg még megőrizhető.

Kecskemét példája látványosan mutatja, milyen léptékű átalakulás zajlik a városok peremén. Az 1780-as években a városmag alig 2 négyzetkilométert tett ki, miközben az azt körülölelő szőlőhegyek 29 négyzetkilométeren terültek el. Mára a központi belterület nőtt 29 négyzetkilométeresre, a volt szőlőhegyek pedig 15 négyzetkilométerre zsugorodtak, és megmaradt területeik eredeti funkciója is jelentősen visszaszorult.

A Másfélfokon megjelent cikkükben Vasárus Gábor László és Lennert József azt mutatják be, hogyan váltak a szőlőhegyekből és zártkertekből egyszerre lakhatási tartalékterületek, gazdálkodási és rekreációs terek, valamint a városi hőség mérséklésében is fontos zöldfelületek – és miért okoz egyre több konfliktust e funkciók összeütközése.

A lakófunkcióval együtt a konfliktusok is terjednek

A zártkerteket jelentős részben korábbi szőlőhegyeken, a kiskertes gazdálkodás és a hétvégi kikapcsolódás vegyes színtereiként alakították ki. A rendszerváltás után azonban egyre inkább állandó lakóhellyé váltak: ugyanazon a területen jelenhetnek meg a zöld környezetet kereső, magasabb státuszú kiköltözők, a megfizethető lakhatás hiánya miatt külterületre szoruló háztartások, a régi kerttulajdonosok és az aktív gazdálkodók.

A környező városszövethez és szántóföldekhez képest nagyobb növényborítottságuk és gyakran idős faállományuk fontos lehet a városi hőszigethatás mérséklésében. A kertvárosiasodás viszont éppen ezt a funkciót gyengítheti: az épületek, utak és burkolt autóbeállók terjeszkedésének idős fák eshetnek áldozatul, miközben a nyírt füves, kavicsos vagy térkövezett udvarok nem pótolják a korábbi növényzet klímavédelmi szerepét.

A társadalmi konfliktusok is erősödnek. Ami az új lakóknak zaj, por vagy zavaró gépforgalom, az a gazdálkodók számára a művelés természetes része. Egyes, a kutatók által vizsgált mintaterületeken ráadásul a házak több mint fele teljesen illegálisan épült vagy informálisan bővített; a felhagyott telkeken pedig inváziós növényfajok terjedhetnek, illetve illegális hulladéklerakók alakulhatnak ki.

Az eleve kusza szabályozás mellé most az Otthon Start is új ösztönzést ad a zártkertek beépüléséhez

A funkcióváltást a kutatók szerint a nehezen áttekinthető és változó szabályozási környezet is segítette. A zártkertet mint önálló jogi-nyilvántartási kategóriát 1994-ben kivezették, miközben a későbbi szabályok továbbra is hivatkoztak a korábbi zártkerti jogállásra. Akár három egymás melletti telekre is 3, 10 és 40 százalékos beépíthetőség vonatkozhat az eltérő jogi jelleg miatt, amit a helyi előírások tovább bonyolíthatnak.

A szabályok megsértése ráadásul sok esetben érdemi következmény nélkül maradt. Több önkormányzatnak sem forrása, sem eszköze nem volt az informális folyamatok kezelésére, máshol adóbevételt vagy munkaerőt reméltek a beköltözéstől. A nagyvárosi lakhatási válság közben arra ösztönözte az önkormányzatokat, hogy lakhatási tartalékterületként tekintsenek a volt zártkertekre. Erre rakódik rá az Otthon Start külterületi lakóingatlanokra való kiterjesztése.

Ez segíthet a már kialakult lakófunkció rendezésében, de a belterületbe vonás új közmű-, útfenntartási, közlekedési és közszolgáltatási igényeket is teremt. A szerzők szerint akár egyetlen zártkerti utca rendezése is százmilliós tételt jelenthet.